西安市人民政府办公厅转发市财政局等部门关于西安市离休干部离休费医疗费财政支持机制实施办法的通知
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西安市人民政府办公厅转发市财政局等部门关于西安市离休干部离休费医疗费财政支持机制实施办法的通知
陕西省西安市人民政府办公厅
西安市人民政府办公厅转发市财政局等部门关于西安市离休干部离休费医疗费财政支持机制实施办法的通知
市政办发〔2003〕173号 2003年9月10日
市财政局、市委老干部工作局、市劳动和社会保障局、市人事局、市经济委员会关于《西安市离休干部离休费医疗费财政支持机制实施办法》（市财字〔2003〕185号），已经市政府研究同意，现转发你们，请认真贯彻执行。
西安市离休干部离休费、医疗费
财政支持机制实施办法
（市财政局 市委老干局 市劳动和社会保障局 市人事局市 经委 2003年8月21日）
为了认真贯彻落实《中共中央办公厅、国务院办公厅关于转发〈中共组织部等部委关于落实离休人员离休费、医疗费的意见〉的通知》（厅字〔2000〕61号）精神，确保离休人员离休费按时足额发放、医药费按规定实报实销，根据省委、省政府关于"两个保证"的要求和市政府专项问题会议纪要〔2003〕21号有关规定，结合我市实际，现就建立和完善离休人员（含建国前参加革命工作并享受全薪退休费的老工人，下同）"两费"财政支持机制制定如下实施办法。
一、离休费
（一）党政机关、全额差额事业单位离休人员的离休费，由同级财政按现行待遇政策规定，年初足额安排预算，实行社会化发放。参加行政事业单位养老保险试点的党政机关、全额差额事业单位离休人员的离休费由社会保险经办机构负责发放。
（二）自收自支事业单位离休人员的离休费，按照国家有关规定和我市现行政策，参加城镇职工基本养老保险或行政事业单位养老保险试点的，由社会保险经办机构负责发放；未参加社会养老保险的由离休人员所在单位负责发放。单位落实确有困难的，由离休人员所在单位上报主管部门，主管部门作为第一责任人，与老干部管理部门签订责任书，同级财政审核后予以补助，以切实保证离休费按时足额发放。
（三）实行企业化管理的自收自支事业单位和国有企业、集体企业、股份制企业以及其他所有制形式的城镇各类企业，都要依法参加城镇职工基本养老保险。参加基本养老保险的单位，其离休人员的离休费由社会保险机构支付。未参加基本养老保险的单位，必须由单位按有关政策规定落实离休人员的离休费。单位落实确有困难的，按照省委办公厅《关于转发省劳动和社会保障厅、省财政厅、省人事厅、省委老干局〈陕西省离休干部离休费保障机制试行办法〉的通知》（陕办发〔2003〕12号）的规定予以落实。
二、医疗费
根据陕办发〔2003〕11号文件精神，离休人员医疗费实行属地管理。各级政府、各类企业是解决离休人员医疗费的第一责任人，要切实负起责任，保证离休人员医疗费按规定实报实销。市级党政机关、企事业单位离休人员医疗费按下列规定分别予以保障：
（一）原享受公费医疗的党政机关、全额事业单位离休人员的医疗费，由市财政按照有关规定，年初列入财政预算。离休人员医疗费管理单位根据离休人员医疗费支出情况向财政部门提出拨付医疗费意见，财政部门审核后予以拨付，离休人员医疗费管理单位按规定实报实销。
（二）原未享受公费医疗的党政机关、全额事业单位离休人员的医疗费，按照《西安市离休人员医疗保障实施细则》（市劳社发〔2002〕74号）规定，由市财政根据单位离休人员人数和离休人员医疗费统筹标准将统筹费列入单位部门预算，单位按照离休人员医疗费统筹标准向医疗保险经办机构缴纳离休人员医疗保障费，医疗保险经办机构根据有关规定实报实销。
（三）企业和差额、自收自支事业单位的离休人员的医疗费，按照《西安市离休人员医疗保障实施细则》规定，由所在单位按照离休人员医疗费统筹标准向医疗保险经办机构缴纳离休人员医疗保障费，医疗保险经办机构根据有关规定实报实销。
企业和差额、自收自支事业单位主管部门作为解决离休人员医疗费的第一责任人，负责督促所属单位按时给离休人员缴纳医疗保障费，确保离休人员参加医疗保障。
政府对有特殊困难的企业和差额、自收自支事业单位离休人员参加医疗保障实行补助，补助金额由财政部门会同老干管理部门根据主管部门困难情况确定，并和主管部门落实本系统参保责任挂钩。医疗保障补助费列入财政预算并拨付到主管部门，主管部门根据单位具体情况分配财政医疗保障补助费，确保所属单位离休人员参加医疗保障。
（四）企业改组、改制、破产兼并、出售、租赁时，必须同时将离休人员医疗费保障纳入合同条款，由新组建企业法人一方负责缴纳。破产企业在破产终结后，其离休人员的医疗保险费要从企业清偿费中解决，以企业离休人员人数和当年离休人员医疗费筹资标准计算10年，从企业资产变现收入中提取，一次性上缴医疗保险经办机构，医疗保险经办机构根据有关规定报销医疗费。
三、各区县可根据市有关文件精神和本规定，制定实施办法。
四、市级有关部门要不定期地检查离休人员"两费"落实情况，对不能按时落实离休人员"两费"的单位和个人，将予以通报批评，造成严重后果的要追究当事人的责任。
五、本办法由市财政局负责解释，自2003年元月1日执行。
关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答
最高人民法院
关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答
最高人民法院
《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称房地产管理法）已于1995年1月1日起施行。房地产管理法施行后发生的房地产开发经营行为，应当严格按照房地产管理法的规定处理。房地产管理法施行前发生的房地产开发经营行为，在房地产管理法施行前或施行后诉讼到人民
法院的，人民法院应当依据该行为发生时的有关法律、政策规定，在查明事实、分清是非的基础上，从实际情况出发，实事求是、合情合理地处理。现就各地人民法院审理房地产开发经营案件提出的一些问题，解答如下：
一、关于房地产开发经营者的资格问题
1．从事房地产的开发经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业（含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业）。
2．不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。
二、关于国有土地使用权的出让问题
3．国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门。出让合同应由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订，其他部门、组织和个人为出让方与他人签订的出让合同，应当认定无效。
4．出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权，对于出让集体土地使用权或未经依法批准的国有土地使用权的，应当认定合同无效。
5．出让合同出让的土地使用权未依法办理审批、登记手续的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间，对于出让集体土地使用权依法补办了征用手续转为国有土地，并依法补办了出让手续的，或者出让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的，可认定合同有
效。
三、关于国有土地使用权的转让问题
6．国有土地使用权的转让合同，转让的土地使用权未依法办理出让审批手续的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间，对于转让集体土地使用权，经有关主管部门批准补办了征用手续转为国有土地，并依法办理了出让手续的，或者转让未经依法批准的国有土地使用权依法补办
了审批、登记手续的，可认定合同有效。
7．转让合同的转让方，应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的土地使用者。未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同，一般应当认定无效，但转让方已按出让合同约定的期限和条件投资开发利用了土地，在一审诉讼期间，经有关主管
部门批准，补办了土地使用权登记或变更登记手续的，可认定合同有效。
8．以出让方式取得土地使用权的土地使用者虽已取得土地使用证，但未按土地使用权出让合同约定的期限和条件对土地进行投资开发利用，与他人签订土地使用权转让合同的，一般应当认定合同无效；如土地使用者已投入一定资金，但尚未达到出让合同约定的期限和条件，与他人签
订土地使用权转让合同，没有其他违法行为的，经有关主管部门认可，同意其转让的，可认定合同有效，责令当事人向有关主管部门补办土地使用权转让登记手续。
9．享有土地使用权的土地使用者未按照项目建设的要求对土地进行开发建设，也未办理审批手续和土地使用权转让手续，转让建设项目的，一般应当认定项目转让和土地使用权转让的合同无效；如符合土地使用权转让条件的，可认定项目转让合同有效，责令当事人补办土地使用权转
让登记手续。
10．以转让方式取得的土地使用权的使用年限，应当是土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。转让合同约定的土地使用年限超过剩余年限的，其超过部分无效。土地使用年限，一般应从当事人办理土地使用权登记或变更登记手续，取得土
地使用证的次日起算，或者在合同中约定土地使用年限的起算时间。
11．土地使用权转让合同擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间已补办批准手续的，可认定合同有效。
12．转让合同签订后，双方当事人应按合同约定和法律规定，到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续。
13．土地使用者与他人签订土地使用权转让合同后，未办理土地使用权变更登记手续之前，又另与他人就同一土地使用权签订转让合同，并依法办理了土地使用权变更登记手续的，土地使用权应由办理土地使用权变更登记手续的受让方取得。转让方给前一合同的受让方造成损失的，
应当承担相应的民事责任。
14．土地使用者就同一土地使用权分别与几方签订土地使用权转让合同，均未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定各合同无效；如其中某一合同的受让方已实际占有和使用土地，并对土地投资开发利用的，经有关主管部门同意，补办了土地使用权变更登记手续的，可认定
该合同有效。转让方给其他合同的受让方造成损失的，应当承担相应的民事责任。
四、关于国有土地使用权的抵押问题
15．土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续，将土地使用权进行抵押的，应当认定抵押合同无效。
16．土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权抵押后，又与他人就同一土地使用权签订抵押合同，并办理了抵押登记手续的，应当认定后一个抵押合同有效。
17．以划拨方式取得的国有土地使用权为标的物签订的抵押合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。
五、关于以国有土地使用权投资合作建房问题
18．享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同
，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。
19．当事人签订合建合同，依法办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续的，不因合建一方没有房地产开发经营权而认定合同无效。
20．以划拨方式取得国有土地使用权的一方，在《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）施行前，经有关主管部门批准，以其使用的土地作为投资与他人合作建房的，可认定合建合同有效。
21．《条例》施行后，以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。
22．名为合作建房，实为土地使用权转让的合同，可按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的，可认定合同有效，不因以合作建房为名而认定合同无效。
23．合建合同对房地产权属有约定的，按合同约定确认权属；约定不明确的，可依据双方投资以及对房屋管理使用等情况，确认土地使用权和房屋所有权的权属。
六、关于商品房的预售问题
24．商品房的预售方，没有取得土地使用证，也没有投入开发建设资金进行施工建设，预售商品房的，应当认定商品房预售合同无效。
25．商品房的预售方，没有取得土地使用证，但投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的，可认定预售合同有效。
26．商品房的预售方，持有土地使用证，也投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间办理了预售许可证明的，可认定预售合同有效。
27．预售商品房合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一个预售合同无效；如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一个合同有效，但预售方给前一个合同的预购方造成损失的
，应承担相应的民事责任。
七、关于预售商品房的转让问题
28．商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。
29．商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，可认定转让合同有效；没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续，也可认定转让合同有效。
30．商品房预售合同的预购方，在实际取得预购房屋产权并持有房屋所有权证后，将房屋再转让给他人的，按一般房屋买卖关系处理。
八、关于预售商品房的价格问题
31．预售商品房的价格，除国家规定“微利房”、“解困房”等必须执行国家定价的以外，合同双方根据房地产市场行情约定的价格，也应当予以保护。一方以政府调整与房地产有关的税费为由要求变更合同约定价格的，可予以支持。一方以建筑材料或商品房的市场价格变化等为由
，要求变更合同约定的价格或解除合同的，一般不予支持。
32．合同双方约定了预售商品房价格，同时又约定了预售商品房的价格以有关主管部门的核定价格为准，一方要求按核定价格变更预售商品房价格的，应予以准许。
33．合同双方约定的预售商品房价格不明确，或者在合同履行中发生不可抗力的情况，合同双方当事人可另行协商预售商品房价格。协商不成的，可参照当地政府公布的价格、房地产部门认可的评估的价格，或者当地同期同类同质房屋的市场价格处理。
34．在逾期交付房屋的期间，因预售商品房价格变化造成的损失，由过错方承担。
九、关于违反合同的责任
35．经审查认定有效的合同，双方当事人应按照合同的约定或法律的规定履行。
36．在合同履行过程中，由于不可抗力的原因，致使合同难以继续履行或继续履行将给一方造成重大损失，当事人提出变更或解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人双方合理负担。
37．当事人以对合同内容有重大误解或合同内容显失公平为由，提出变更合同的，应予支持。但因下列情形之一要求变更合同的，不予支持：
（1）合同约定的出资额、价格虽与当时的市场行情有所不同，但差别不大，一方当事人以缺乏经验不了解市场行情等为由，提出变更合同的。
（2）合同履行的结果不是合同签订时不能预见的，而是因当事人经营不善、管理不当或判断失误等原因造成的，一方当事人提出变更合同的。
38．合同一方有充分证据证明确系不可抗力，致使合同不能按期履行或不能完全履行的，根据实际情况，可准予延期履行、部分履行或不履行，并部分或全部免予承担违约责任。
39．合同一方违反合同，应向对方支付违约金。合同对违约金有具体约定的，应按约定的数额支付违约金。约定的违约金数额一般以不超过合同未履行部分的价金总额为限。对违约金无约定或约定不明确的，按没有约定处理。
40．合同一方违反合同给对方造成损失，支付违约金不足以赔偿的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。
41．合同一方违约致使合同无法履行的，应赔偿对方的损失。实际损失无法确定的，可参照违约方所获利润确定赔偿金额。
42．合同约定了违约金和罚款的，或只约定罚款的，只要其金额不超过未履行部分总额的，可将罚款视为违约金处理。
43．合同一方未将对方的投资款用于履行合同而挪作他用，致使合同不能履行的，依法应承担违约责任，赔偿因不履行给对方造成的实际损失。
44．违约方将对方的投资款挪作他用并获利的，如所获利润高于或等同于对方实际损失的，应将其所获利润作为对方的损失予以赔偿；如所获利润低于对方的实际损失的，应当赔偿对方的实际损失；如违约方所获利润无法确定的，可按银行同类贷款利率的四倍赔偿对方的损失。
十、关于无效合同的处理问题
45．经审查认定无效的合同，一方依据无效合同取得的财产应当返还对方。因合同无效给对方造成损失的，应按过错责任原则由过错方赔偿损失。过错方承担赔偿责任的赔偿金数额，应相当于无过错方的实际损失。双方均有过错的，按过错责任大小各自承担相应的责任。双方故意严
重违反有关法律、法规而致合同无效的，应追缴双方已经取得或约定取得的财产。
46．合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有，对方的投资可根据资金的转化形态，分别处理：
（1）资金尚未投入实际建设的，可由以土地使用权作为投资的一方将对方投入的资金予以返还，并支付同期同类银行贷款的利息；
（2）资金已转化为在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返还投资款的同时，参照当地房地产业的利润情况，由以土地使用权作为投资的一方给予对方相应比例的经济赔偿；
（3）房屋已建成的，可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值或出资方实际出资占房屋造价的比例，认定出资方的经济损失，由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿。
47．预售商品房因预售方的过错造成合同无效的，应根据房地产市场价格变化和预购方交付房款等情况，由预售方承担返还财产、赔偿损失的责任。房屋未建成或未交付的，参照签订合同时的房价和法院裁判、调解时的房价之间的差价，确定预购方的损失数额。
1995年12月27日
海口市人民政府关于修改《海口市投资和购房办理入户暂行办法》的决定(2007年)
海南省海口市人民政府
海口市人民政府令第67号
《海口市人民政府关于修改<海口市投资和购房办理入户暂行办法>的决定》已经2007 年12 月6 日十四届市政府第13 次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。
市长：徐唐先
二○○七年十二月二十四日
海口市人民政府关于修改《海口市投资和购房办理入户暂行办法》的决定
市政府决定对《海口市投资和购房办理入户暂行办法》作如下修改：
一、将标题修改为《海口市投资和捐赠办理入户暂行办法》。
二、第二条修改为“本办法适用对象为在本市投资及向本市社会福利事业、公益事业捐赠的国内企业事业单位、社会团体、“三资”企业、我国公民、华侨、港澳台同胞及外国人（以下简称投资者、捐赠者）。属于计划生育对象的，必须符合国家计划生育的有关规定。”
三、删除第四条。
四、第五条第一款修改为“符合投资入户条件的投资者，须持投资证明文件，经市招商部门核准，到公安机关户籍部门审核办理入户。符合捐赠入户条件的捐赠者，属华侨、港澳台同胞、外国人的，分别由市外事侨务、台湾事务部门核准；属国内单位的，由市民政部门核准，然后持捐赠者证明文件和有关资料，到公安机关户籍部门审核办理入户。”
五、删除第五条第四款。
六、删除第九条。
七、删除第十条第一款。
八、第十一条修改为“入户指标不得转让、买卖，也不得有其它弄虚作假行为，一经发现按《中华人民共和国治安管理处罚法》和《中华人民共和国户口登记条例》的有关规定对当事人给予严肃处理。”
本决定自发布之日起施行。
《海口市投资和购房办理入户暂行办法》根据本决定作相应修改并对条款顺序作相应调整，重新公布。
海口市投资和捐赠办理入户暂行办法
第一条 为适应本城市发展需要，鼓励投资本市经济建设，特制定本办法。
第二条 本办法适用对象为在本市投资及向本市社会福利事业、公益事业捐赠的国内企业事业单位、社会团体、“三资”企业、我国公民、华侨、港澳台同胞及外国人（以下简称投资者、捐赠者）。属于计划生育对象的，必须符合国家计划生育的有关规定。
第三条 本办法所指的投资为用于生产经营活动的资金、设备和设施，但不包括购置交通工具、家用电器及其它非生产性投资，也不包括直接用于房地产经营的投资。
第四条 符合投资入户条件的投资者，须持投资证明文件，经市招商部门核准，到公安机关户籍部门审核办理入户。符合捐赠入户条件的捐赠者，属华侨、港澳台同胞、外国人的，分别由市外事侨务、台湾事务部门核准；属国内单位的，由市民政部门核准，然后持捐赠者证明文件和有关资料，到公安机关户籍部门审核办理入户。
入户对象属农业户口的，准予办理农转非。
投资入户对象，应当是投资者本人（或随其共同生活的亲属），或所属单位的管理、业务骨干。
第五条 投资本市福利事业、公益事业、教育事业、高新技术、信息产业的投资者，其投资额在人民币50 万元的（含等值外币，下同）可办理2 人入户。在此基础上，每增加投资人民币15 万元，增加1 人入户。
第六条 投资本市基础设施建设、开发性农业、工业项目的投资者，其投资额在人民币50 万元的可办理1 人入户。在此基础上，每增加投资人民币30 万元，增加1 人入户。
第七条 投资本市旅游业的投资者，其投资额在人民币150 万元的可办理1 人入户。在此基础上，每增加投资人民币80 万元，增加1 人入户。
第八条 捐赠额在人民币20 万元（含款、物）的捐赠者，可办理城镇户口1 人入户。
第九条 入户指标不得转让、买卖，也不得有其它弄虚作假行为，一经发现按《中华人民共和国治安管理处罚法》和《中华人民共和国户口登记条例》的有关规定对当事人给予严肃处理。
第十条 本办法自发布之日起施行。本市以前实行的有关规定与本办法不符的，以本办法为准。
