国务院、中央军委关于同意迁建榆林民用机场的批复

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广东省深圳市人事局


深圳市人事局关于印发《深圳市机关事业单位高级雇员管理实施细则》的通知

（2005年1月6日）

深人发〔2004〕3号

　　为规范机关事业单位高级雇员的雇用与管理，根据《深圳市机关事业单位雇员管理试行办法》（深圳市人民政府令第133号）的有关规定，我局制定了《深圳市机关事业单位高级雇员管理实施细则》。现予印发，请遵照执行。
　　

深圳市机关事业单位高级雇员管理实施细则

　　第一条 为规范机关事业单位高级雇员（以下简称高级雇员）的雇用与管理，根据《深圳市机关事业单位雇员管理试行办法》（深圳市人民政府令第133号），制定本细则。
　　第二条 高级雇员是指市政府为提高行政机关、事业单位管理和服务水平的特定需要，经过特定的程序决定雇用的高级专业人才。高级雇员应当是在其专业领域有突出造诣，在国内外具有较高声誉的专家学者。
　　高级雇员分为行政机关高级雇员和事业单位高级雇员。
　　第三条 市人事部门负责全市机关事业单位高级雇员的综合管理工作。
　　第四条 在金融、贸易、物流、城市规划、高新技术、法律、医疗卫生、高等教育等领域承担管理、服务职能的机关事业单位，可以雇用高级雇员。
　　第五条 机关事业单位应当根据实际需要雇用高级雇员，凡可以通过以下形式满足工作需要的，不得雇用高级雇员：
　　（一）聘请兼职人员；
　　（二）项目外包；
　　（三）内部岗位调整。
　　第六条 机关事业单位雇用高级雇员，应当拟定雇用方案经市人事部门审核并征求市机构编制部门意见后报市政府批准。
　　雇用方案应当包括雇用岗位、雇用理由、可行性分析、岗位职责和目标、招聘办法、薪酬预算、拟雇用期限、经费预算及来源等内容。
　　第七条 高级雇员应当面向境内外公开招聘或委托中介机构寻聘。
　　第八条 公开招聘高级雇员的程序如下：
　　（一）发布公告。市人事部门根据雇用方案发布招聘公告，公告应当包括雇用岗位、招聘范围、职位要求、绩效目标、履职权利与义务、雇用期与待遇等内容；
　　（二）资格审查。市人事部门会同招聘单位对应聘人进行资格审查，提出初选入围者名单；
　　（三）专家评估。市人事部门组织成立专家评估小组，由专家评估小组对初选入围者进行综合测评，提出拟雇用人员备选名单并作出分析评估。
　　专家评估小组由招聘单位领导干部、行政管理专家、相关专业的资深专家和人力资源管理专家等方面的人员组成。
　　（四）考察和确定人选。根据专家评估小组的分析评估意见，市人事部门会同招聘单位对拟雇用人员备选名单进行考察并提出考察意见，按管理权限审批确定雇用人员并办理相关手续。
　　第九条 委托中介机构寻聘高级雇员的程序如下：
　　（一）制定寻聘标准。市人事部门会同招聘单位根据拟招聘高级雇员的职位特点制定相应的寻聘标准；
　　（二）委托中介机构寻找相应人选。市人事部门委托中介机构根据寻聘标准寻找相应人选，并确定拟雇用人员备选名单；
　　（三）考察和确定人选。市人事部门会同招聘单位对拟雇用人员备选名单进行考察并提出考察意见，按管理权限审批确定雇用人员并办理相关聘用手续。
　　第十条 雇用单位和高级雇员应按照平等自愿、协商一致的原则签定雇用合同，确定工作任务、绩效目标、薪酬待遇、工作条件、合同期限、双方的权利义务以及违约责任等内容。
　　高级雇员雇用合同在签定之前应由雇用单位书面征求市政府法律顾问室意见。
　　第十一条 行政机关高级雇员的薪酬标准和相关待遇，由市人事部门会同财政、税务、劳动和社会保障、统计等部门，根据该岗位的职责要求和雇用对象的情况拟定方案报市政府确定。
　　事业单位高级雇员的薪酬待遇，由雇用双方协商确定。
　　第十二条 雇用单位应当在雇用合同签定后5个工作日内将雇员相关资料报市人事部门备案。
　　第十三条 市人事部门应当会同雇用单位，结合雇用合同和具体岗位特点定期或不定期对高级雇员进行考核。
　　第十四条 在高级雇员雇用期内，用人单位或高级雇员有特殊情况需要变更合同的，以及雇用期满需要续签合同的，均按原审批程序和管理权限报批。
　　第十五条 高级雇员雇用合同变更、终止或解除的，雇用单位应自合同变更、终止或解除后5个工作日内将情况报市人事部门备案。
　　第十六条 非本市户籍的高级雇员与雇用单位签定雇用合同后，如本人符合本市人才引进条件且申请将户籍、人事关系迁（调）入本市的，雇用单位可为其办理相关手续。
　　第十七条 本细则自发布之日起实施。


企业厂房租赁法律指引



笔者最近处理几单企业之间、企业与个人之间厂房租赁合同纠纷，发现各方，特别是承租方企业没有重视租赁合同的相关法律风险，最终承担较大损失。基于上述情况，就企业厂房租赁中一些重要问题提出初步的看法与建议，并形成此法律指引，供感兴趣的企业及朋友参考。

1. 出租主体的识别与确定
1.1. 厂房的所有人
1.2. 厂房的共有权人
1.3. 厂房的转租人
根据我们此前处理的案例，某些厂房产权证上的所有人是夫妻一方，在此情况下，企业需要确认该厂房真正的产权人，避免其他共有人提出权利主张。另外，根据出租人及承租人之间的约定，承租人可以转租厂房，次承租人需要全面了解原租赁合同，并确定该房屋所有权人同意转租等。

2. 出租厂房的识别与确定
2.1. 出租厂房的位置，需要结合房产证及有关红线图等确定；
2.2. 出租厂房周边道路通行情况的分析；
2.3. 出租厂房是否通过竣工验收、是否存在其他安全使用的情况；
2.4. 出租厂房是否存在抵押等情形；
2.5. 出租厂房是否存在出租情况；
2.6. 出租厂房是否涉及工程欠款纠纷等；
2.7. 出租厂房的配套设施，包括水、电、气等能够满足工厂运营的需要。
笔者曾经遇到某企业轻信出租方，草率签订租赁合同，后因厂房报建等方面存在瑕疵导致无法通过消防验收等问题，导致企业无法办理营业执照，承担近百万元的经济损失。因此，建议企业在操作上述问题过程中，一定要求企业搞生产、设备安装等人员参与，减少某些不确定因素可能带来的影响。另外，某些厂房出租后，周边某些人基本某种目的，阻碍企业车辆的正常通行等，这些问题都需要一并考虑。

3. 租赁使用及用途
3.1. 厂房使用用途不要约定过于明确具体；
3.2. 厂房使用过程可能需要对该厂房进行某些非主体的变更的处理。
如果承租方在厂房租赁合同中，明确厂房的具体用途，如果日后因经营方向的调整等原因，改变原来的用途，可能会与出租方产生争议与分歧。另外，如果需要对厂房做某些改动，一定要在合同签订前予以明确，并通过合同条款界定清楚。

4. 厂房交付日期和租赁期限
4.1. 厂房交付日期需要设定一些先决条件
4.2. 厂房交付日期需要与租赁期限起算时间密切关联
4.3. 厂房租赁期限一定要与企业预期运营的实践匹配
实践操作中，一些厂房可能存在原承租人尚未清理的产品、设备，厂房的某些部位尚需要进一步完善、厂房的配套设施需要进一步安装等，这些问题都需要在厂房交付标准中予以明确。另外，为提前做好生产准备，企业可能需要先行将设备运至租赁厂房，这就牵涉到租期的起算及设备风险承担等问题。

5. 租金的给付及迟延违约
5.1. 定金及押金的给付需要约定清晰
5.2. 租金支付的违约金不易过高，解决合同条件设定要严格
5.3. 租金的调整需要明确
一些企业在承租房屋时向出租方支付相当于6个月租金的款项作为定金或押金，这种情况可能对于承租方处理双方之间租赁纠纷等问题非常不利。租金调整，需要结合地价、房价及周边租金等整体水平联动，必须约定清晰，防止出租方提出过高要求。

6. 出租厂房正常使用保证
6.1. 厂房使用过程中不受第三方提出诸如产权、使用权、处分权等争议或诉讼之扰
6.2. 厂房发生非承租方原因造成的任何损坏等，必须在约定的时间完成维修；
6.3. 必须无条件配合承租方完成有关的手续。
尽管法律上，承租方就所租赁厂房有权优先购买权等，但实践中可能发生其他债权人人为行为影响厂房的正常使用行为等。厂房的安全保证也很重要，必要时，建议双方商定购买一定金额的商业保险，并协商保险费及赔偿金的承担与享受。
　
7. 转租、转让
7.1. 承租方需要明确在一定条件下可能转租部分或全部厂房
7.2. 出租方转让厂房需要征得承租方同意并有权优先购买
转租权的享有对承租方是非常必要的。很多情况下，出租方基于各种理由拒绝出租方转租厂房，或者要求分享转租大部分差价等。