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吉林省人大


延边朝鲜族自治州城市住宅区物业管理条例



( 2002 年1 月19 日延边朝鲜族自治州第十一届人民代表大会第六次会议通过， 2002 年 3 月 28 日 吉林省第九次人民代表大会常务委员会第二十九次会议批准 )

第一章 总 则

第一条 为规范住宅区物业管理行为，明确业主、物业管理企业和其他有关部门的权利、义务，保障住宅区物业的合理使用，创造良好的生活环境，根据法律、法规和有关规定，结合我州实际，制定本条例。

第二条 本条例适用于州内各县 ( 市 ) 人民政府所在地城市市区范围内住宅区的物业管理。

第三条 本条例所称住宅区，是指以相对集中，具有一定数量的成套住宅为主，并有相应配套共用设施设备的居住区；住宅区的范围由县 ( 市人民政府物业管理行政主管部门会同有关部门按照房屋与共用设施设备和场地等相关情况划定。

本条例所称物业，是指已建成并交付使用的房屋以及相关的共用设施设备和场地；

本条例所称物业管理，是指业主、业主委员会或有关单位，委托物业管理企业对物业进行管理和为业主、使用人服务的活动；

本条例所称业主，是指物业的所有权人；

本条例所称使用人，是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。

第四条 一个住宅区应当由一个物业管理企业承担物业管理服务。

第五条 州、县 ( 市 ) 人民政府房产管理部门是本行政区的物业管理行政主管部门，负责本条例的实施。

其他有关部门按照各自职责实施本条例。

第二章 新建住宅区前期物业管理与旧有住宅区物业管理

第六条 新建住宅区，应当符合住宅区规划要求，实行物业管理。

新建住宅，应当符合住宅区规划要求，按有关规定完善配套设施设备，实行物业管理。

第七条 物业管理行政主管部门应当参与住宅区规划设计方案的论证和住宅区竣工后的综合验收工作。未经综合验收合格的住宅区，不得交付使用。

第八条 新建住宅区，在竣工验收合格后到业主委员会成立前，开发建设单位应当在当地物业管理行政主管部门的监督、指导、对住宅区实行物业管理，可以自行管理或委托物业管理企业进行管理。业主委员会成立后，由业主委员会选聘的物业管理企业对住宅区进行物业管理。

第九条 开发建设单位在销售 ( 含预售 ) 房屋时，应当与购房人签订前期物业管理协议，凡涉及业主共同利益的约定应当一致。该协议作为房屋销售合同的附件。

第十条 新建住宅区实行物业管理后，未售 ( 租 ) 出的空置房屋和已售出尚未给购房人办理房屋所有权证书的房屋，由开发建设单位缴纳物业管理服务费。

第十一条 开发建设单位应当按照开发建设房屋总建筑面积 千 分之四的比例，无偿提供管理用房，管理用房不足 50 平方米的按 50 平方米提供。

物业管理用房归全体业主所有，由物业管理行政主管部门监督使用，物业管理企业负责养护维修，不得改变用途。

第十二条 新建住宅区移交给物业管理企业时，开发建设单位应当按照规定移交物业档案资料。

第十三条 本条例实施前已建成的住宅区为旧有住宅区。

主要共用设施设备齐全的旧有住宅区实行物业管理；主要共用设施设备不齐全的旧有住宅区，由当地政府组织配套建设，具备条件后实行物业管理。

尚未实行物业管理的住宅区，物业的共用部位、共用设施设备 已超过保修期的维修，由所在地居民委员会组织，共用部位的维修费用由产权人按建筑面积分摊，共用设施设备的维修的由产权人按户分摊。

第三章　业主、业主大会、业主委员会

第十四条 　业主享有下列权利：

（一）参加业主大会，享有表决权、选举权和被选举权；

（二）依法监督业主委员会的工作和物业管理企业的管理服务活动；

（三）享有与所交纳物业管理服务费相应服务的权利；

（四）法律、法规及规章规定的其他权利。

业主应当履行下列义务：

（一）遵守业主公约和物业管理制度；

（二）执行业主大会和业主委员会的决议、决定；

（三）按时、足额交纳物业管理服务费和维修基金；

（四）法律、法规及规章规定的其他义务。

第十五条 　使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定，但不得违反本条例和业主公约的规定。

第十六条 　业主大会由住宅区全体业主组成；业主人数较多的应当按比例推选业主代表，组成业主代表大会（以下统称业主大会）。

第十七条 　业主大会应当有过半数投票权数的业主或业主代 表出席。

业主大会作出的决定，应 当经住宅区内过半数投票权数的业主或业主代表通过。

投票权数按照拥有的物业建筑面积计算，建筑面积每平方米为 l 票。

第十八条 业主大会每年至少召开一次。必要时经业主委员会决定，可以临时召开业主大会。

　经拥有住宅区物业 30 ％以上投票权数的业主提议，应当召开业主大会。业主委员会应当自接到提议之日起 20 日内召开业主大会；逾期未召开的，提议的业主可以向所在地物业管理行政主管部门申请，物业管理行政主管部门应当责令业主委员会限期召开业主大会。

第十九条 业主大会履行下列职责：

( 一 ) 选举或撤换业主委员会成员；

( 二 ) 监督业主委员会工作，改变或撤消业主委员会不适当的决定；

( 三 ) 审议业主委员会章程、业主公约、物业管理合同、物业管理工作报告和维修基金使用方案；

( 四 ) 决定业主利益的其它重大事项。

第二十条 业主委员会经业主大会选举产生并经当地物业管理行政主管部门登记后依照法律法规、规章和本条例开展活动．所产生的民事责任由全体业主共同承担。

业主委员会应当接受当地物业管理行政主管部门的监督、指导和管理。

第二十一条 业主委员会由 5 一 l 5 名的单数委员组成，设主任 1 名，副主任 2 — 4 名，主任、副主任在委员中选举产生。

业主委员会可以聘请居民委员会等单位的人员担任业主委员会委员。

业主委员会每届三年，业主委员会委员可以连选连任。

第二十二条 业主委员会会议由主任或主任委托的副主任召集，须有过半数委员出席，所作决定须经全体委员过半数通过，并应当予以公布。

第二十三条 一个住宅区内，已交付业主使用的房屋建筑面

积达到 50 ％以上时，应当由当地物业管理行政主管部门召集首次

业主大会，选举产生业主委员会。

第二十四条 业主委员会履行下列职责：

( 一 ) 召集并主持业主大会；．

( 二 ) 拟定业主公约、业主委员会章程；

( 三 ) 经业主大会批准，签订、变更或解除物业管理合同；

( 四 ) 筹集和管理维修基金；

( 五 ) 审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施，监督物业管理企业的管理服务活动；

( 六 ) 听取业主、使用人的意见和建议，监督业主公约和有关规定的执行；

( 七 ) 落实业主大会的有关决议、决定。

第二十五条 业主委员会组成人员不得在本住宅区委托的物业管理企业中兼职。

第二十六条 业主公约是业主依法订立的有关规范物业使用和其他行为的守则，对全体业主和使用人具有约束力。

第四章 物业管理企业

第二十七条 物业管理企业应当具备规定的资质条件，取得资质证书后到工商行政管理部门办理企业法人营业执照，方可从事与其相应的物业管理业务。

物业管理企业应当自领取营业执照之日起 30 日内，到所在地物业管理行政主管部门登记。

第二十八条 州外的物业管理企业到本州从事物业管理业务和州内的物业管理企业跨县 ( 市 ) 从事物业管理业务的，须到物业所在地县 ( 市 ) 物业管理行政主管部门登记，并办理相关手续，接受 监督、指导。

第二十九条 物业管理企业享有下列权利：

( 一 ) 根据有关法律、法规、规章和物业管理合同约定，拟定物业管理制度，收取物业管理服务费；

( 二 ) 制止损害物业、妨碍物业管理和违反住宅区物业管理制度的行为。制止无效时，应当向有关部门报告；

( 三 ) 选聘专业公司或专业人员承担专项经营、服务业务；

( 四 ) 业主大会依法授予的其他权利。

物业管理企业履行下列义务：

( 一 ) 履行物业管理合同，提供物业管理服务；

( 二 ) 听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务，并接受其监督；

( 三 ) 定期公布物业管理公共服务费收支帐目和物业维修基金的使用情况，接受业主大会和业主委员会的质询；

( 四 ) 接受当地人民政府有关部门的监督管理；

( 五 ) 法律、法规、规章规定的其他义务。

第三十条 物业管理企业不得将物业的整体或主要管理责任委托他人。

第三十一条 物业管理人员应当按照有关规定，经培训、考核合格，取得岗位证书后方可上岗。

第五章 物业的使用、维护与维修基金的管理

第三十二条 物业管理企业接受物业管理项目时，应当和业主委员会对该项目进行检查验收，形成验收报告。

第三十三条 物业管理企业接管物业时，由委托方提供物业档案资料。

第三十四条 业主、使用人在使用物业时，应当遵守法律、法规、规章和业主公约，不得损害公共和他人利益。

第三十五条 住宅区内禁止下列行为：

( 一 ) 擅自改变房屋承重结构，破坏房屋外貌，改变房屋使用性质；

( 二 ) 占用或损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设备；

( 二 ) 私搭乱建；

( 四 ) 侵占绿地、毁坏绿化；

( 五 ) 随意倾倒、抛弃垃圾；

( 六 ) 堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，非法排放有毒、有害物质或发出超过规定的噪声；

( 七 ) 擅自摆设摊点；

( 八 ) 影响观瞻的乱贴、乱挂、乱画；

( 九 ) 法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。

第三十六条 业主或使用人装饰装修房屋，应当遵守房屋使用有关规定和业主公约，并事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或使用人，并签订装饰装修管理协议。

第三十七条 物业应当按设计用途使用。改变使用性质，应当征得相邻业主和业主委员会、物业管理企业的书面同意，并经有关部门批准。

第三十八条 任何单位和个人不得擅自占用住宅区内的道路、场地。临时占用、挖掘道路、场地的，占用人应当与业主委员会或其委托的物业管理企业签订书面协议，按相应标准交纳保证金，并及时恢复原状。

第三十九条 利用物业设置广告等经营设施的，应征得相关业主、业主委员会、物业管理企业的书面同意，办理有关报批手续。经批准设置的广告设施的收益，应当归全体业主所有。

第四十条 物业管理企业应当对物业定期养护。当物业出现危及使用安全、影响观瞻、危害公共利益及他人合法权益时，应当及时处理。在维修养护时，有关业主和使用人应当予以配合。

第四十一条 建立物业维修基金制度。

维修基金的来源：

( 一 ) 购房人在购买商品房 ( 包括经济适用房 ) 时，按有关规定比例交纳的维修基金；

( 二 ) 公有住房出售单位和购房人按有关规定比例提取的维修基金；

( 三 ) 开发建设单位的自用房屋由开发单位按本条第 ( 一 ) 项规定交纳的维修基金；

( 四 ) 在维修基金余额不足 30 ％时，业主续交的维修基金。

第四十二条 售房单位代收维修基金时，应当在办理《商品房 ( 予 ) 销售许可证》前，与县 ( 市 ) 物业管理行政主管部门签订代收协议，代收的基金应当存入县 ( 市 ) 物业管理行政主管部门指定的帐户。财政部门依法进行监督。

第四十三条 维修基金及其利息归业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造，不得挪作它用。

各县 ( 市 ) 物业管理行政主管部门负责物业维修基金的统一管理、专项专户存储，并严格执行使用审批制度。

第四十四条 物业管理企业使用维修基金，应当提出计划并经业主委员会同意后，报物业管理行政主管部门审查，办理拨付手续。物业管理企业应当及时公布维修基金使用情况，接受业主委员会和物业管理行政主管部门的监督。

第四十五条 业主转让物业时，其维修基金帐户中的剩余部分不予退还，随同房屋所有权同时结算过户。

第四十六条 物业法定保修期限满后维修、更新、改造的费用按下列规定支付：

( 一 ) 房屋自用部位和自用设备的维修、更新、改造的费用，由业主承担；

( 二 ) 房屋共用部位和共用设备的大修、更新、改造费用，在该栋房屋的维修基金中列支，一般的维修在物业管理服务费中列支；

( 三 ) 住宅区共用设施的大修、更新、改造费用，在住宅区的维修基金中列支，一般的维修在物业管理服务费中列支；

( 四 ) 供热锅炉及附属设备的维修、更新、改造费用，由供热单位在收取的热费中列支。物业的共用部位、共用设施设备属人为损坏的，由物业管理企业责令责任人维修；责任人拒不及时维修的，由物业管理企业负责维修，维修费用由物业管理企业向责任人追偿。

第六章　物业管理服务

第四十七条 物业管理企业实施物业管理服务，应当与业主委员会签订物业管理合同。

物业管理企业应当自物业管理合同生效之日起 15 日内，将合同报物业所在地物业管理行政主管部门备案。

第四十八条 物业管理企业应当按照规定的技术标准和规范以及物业管理服务年度计划实施管理服务。

第四十九条 物业管理服务事项包括下列内容：

( 一 ) 共用部位的日常维护和管理，共用设施设备及其运行、使用的日常维护和管理；

( 二 ) 环境卫生、绿化及硬覆盖的管理服务；

( 三 ) 住宅区内车辆停放及场地的管理服务；

( 四 ) 装饰装修的管理；

( 五 ) 应业主要求提供的特约服务；

( 六 ) 档案资料的管理；

( 七 ) 协助有关部门管理住宅区内的公共秩序、安全、消防等事项；

( 八 ) 双方约定的其他事项。

第五十条 物业管理企业自物业管理合同终止或解除之日起30 日内，向业主大会或业主委员会结清财务，移交物业管理用房和有关资料，并报告物业管理行政主管部门。

第五十一条 供水、供电、供热、供气、通讯、环卫、有线电视等有关管理单位，可以将其在住宅区内有关事项，委托给物业管理企业，由委托方向物业管理企业支付委托服务费。不实行委托服务的，有关管理单位应当服务到户。

第五十二条 物业管理行业应当引入市场竞争机制，逐步实行物业管理项目招标投标制度。

第七章 物业管理服务收费

第五十三条 物业管理服务费是指物业管理企业提供公共服务和代办服务、特约服务的费用。

公共服务收费，执行政府定价；代办服务收费，实行政府指导价；特约服务收费，实行协商定价。

物业管理企业应当提供质价相称的服务，不得只收费不服务或多收费少服务。

第五十四条 物业管理服务费由物业管理企业按照物业管理合同的约定向业主收取。

业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费的，从其约定，但业主负最终交纳责任。

已按照本条例向业主或使用人收取物业管理服务费的，其他任何单位和个人不得重复收取。

第五十五条 人民政府价格行政主管部门在制定物业管理服务收费标准时，应当根据物业管理企业和业主的经济承受能力，按服务项目和等级制定收费标准；其收费标准低于管理成本的，当地人民政府应当给予物业管理企业优惠政策。

第八章　投 诉

第五十六条 县 ( 市 ) 物业管理行政主管部门应当依法受理业主、使用人、业主委员会和物业管理企业的投诉，并在 30 日内作出决定。

第五十七条 投诉人对行政决定有异议的，可以向本级人民政府或上一级物业管理行政主管部门申请复议，也可以向人民法院提起诉讼。

第五十八条 投诉内容涉及其他部门的，物业管理行政主管部门应当自受理之日起 5 日内，移交有关部门，并书面告知投诉人。

第九章 法律责任

第五十九条 业主、使用人违反业主公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约造成他人安全或利益受到侵害的，业主委员会或相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。

第六十条 业主或使用人未按物业管理合同约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催缴，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按照约定加收滞纳金。

对于超过三个月不交纳物业管理服务费的业主，业主委员会或物业管理企业可以向人民法院起诉要求限期交纳，并可申请禁止该业主转让、出租和抵押物业。

第六十一条 业主大会作出的决定违反本条例或侵害社会公共利益的，物业管理行政主管部门应责令其限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。

第六十二条 违反住宅区规划要求，市政公用基础设施和公共设施不配套、工程质量低劣的，由验收小组提请有关部门依法查处。

未经综合验收，开发建设单位擅自将房屋和有关设施交付使用或验收不合格擅自交付使用的，由建设行政主管部门，处工程合同 价款 2 ％以上 4 ％以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十三条 开发建设单位未按本条例第十一条规定提供物业管理用房的，有关部门不予综合验收。

第六十四条 建设工程竣工验收后 30 日内，建设单位未向建设行政主管部门或其他有关单位移交建设项目档案的，由建设行政主管部门责令改正，处 10000 元以上 100000 元以下罚款。

第六十五条 无故阻碍房屋修缮，造成严重后果的，县级以上房地产行政主管部门，可以给予 200 元以上 2000 元以下罚款并赔偿损失。

第六十六条 业主或使用人，未按规定申请批准，擅自拆改房屋结构或明显加大荷载，对原有房屋装饰装修的，由物业管理行政主管部门责令修复或赔偿，并可处以 2000 元以上 10000 元以下罚款。

第六十七条 业主或使用人，擅自改变房屋使用性质和配套设施用途的，由物业管理企业予以制止，批评教育，责令恢复原状；造成损失的，应当赔偿经济损失。

第六十八条 在住宅区内私搭乱建、擅自摆设摊点或乱贴、乱挂、乱画影响观瞻的，由物业管理企业予以制止，批评教育，责令恢复原状；造成损失的，应当赔偿经济损失。

第六十九条 破坏草坪、花卉、树木或使用音响器材音量过大影响周围居民工作、休息，不听制止的，由公安机关处 50 元以下罚款或警告；造成损失的，应当赔偿经济损失。

第七十条 违反爆炸、剧毒、易燃、放射性物品管理规定堆放上述物品的，由公安机关处 15 日以下拘留、 200 元以下罚款或警告，并责令限期清除；造成损失的，应当赔偿经济损失。

第七十一条 不按规定地点、时间和其它要求任意倾倒垃圾的，由物业管理企业责令限期清除；造成损失的，应当赔偿经济损失。

第七十二条 物业管理企业未执行政府定价和指导价或提供服务质价不符或只收费不服务、多收费少服务的，由政府价格监督检查部门，依照有关规定予以处理。

第七十三条 物业管理行政主管部门和其他有关部门工作人员玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十章 附 则

第七十四条 本条例由州人大常委会负责解释。

第七十五条 州人民政府可以根据本条例制定实施办法。

第七十六条 县 ( 市 ) 人民政府所在地以外的建制镇、工矿区的住宅区物业管理可参照本条例执行。

非住宅的物业管理可参照本条例执行。

第七十七条 本条例自公布之日起施行。

金融是现代经济的核心，在实行计划经济时期，不存在金融市场，金融机构不过是计划经济体系的一个组成部分，金融活动带有明显的计划性，因此，当时金融领域内的各项活动在特定的经济体制下相对安全，但随着改革开放的不断深入和社会主义市场经济体制的逐步建立，金融领域改革开放的深入，在金融领域内的犯罪活动也急剧增加，并且不断出现一些新的犯罪行为。其中发生在金融领域的犯罪活动，尤其是诈骗犯罪比较突出，又由于对此新类型犯罪的控制与防范机制尚未健全，导致一些犯罪分子乘机作案，金融诈骗犯罪案件明显增多，诈骗数额越来越大、涉案面越来越广、社会影响越来越恶劣，严重破坏了国家的金融秩序和社会秩序，直接危害到经济建设的健康发展。
从全球范围来看，金融诈骗犯罪案件也呈迅速增长的趋势，全世界每年因国际金融欺诈所遭受的经济损失高达二○亿美元左右。由此可见，金融诈骗犯罪已成为当前金融领域中的一大公害，依法防范和打击金融诈骗犯罪活动，已成为世界各国的共识。在新形势下，如何有效地防止金融诈骗犯罪已经成为一个时代赋予我门的一个必须完成的崭新的课题。
一、金融诈骗罪的概念
对于什么是金融诈骗犯罪却至今没有一个明确的界定，在我国刑法中虽然有金融诈骗罪这一概念，但其范围实是难以确定。因此，给金融诈骗犯罪下一个准确的定义，不仅具有理论研究的价值，更具有指导司法实践、正确适用法律的实践意义。
金融诈骗应是指在金融领域内，违反诚实信用原则，通过欺诈的方式并以非法占有为目的，骗取金融机构或其它机构或个人的信用或财产，破坏国家金融管理秩序的犯罪行为。金融诈骗犯罪作为一独立的罪，其罪域极为广泛，从属罪名繁多，包括信贷犯罪、票据诈骗罪，集资诈骗罪、金融凭证诈骗罪，信用卡诈骗罪、信用证诈骗罪、保险诈骗罪以及包括内幕交易、泄露内幕信息罪，编造并传播证券交易虚假信息罪，诱骗投资者买卖证券罪，操纵证券交易价格罪等证券犯罪等等。
二、金融诈骗的犯罪构成
(一)金融诈骗的犯罪主体修订后的刑法只规定了单位可以成为四种金融诈骗犯罪行为的犯罪主体，对贷款诈骗、保险诈骗、有价证券诈骗和信用卡诈骗没有规定，那么这是否意味着单位就不能实施这四种犯罪了呢?单位是金融活动的主要主体，如申请贷款的多为单位，信用卡有单位卡和个人卡两种，在投保和有价证券(如股票)交易中，以单位为大户。因此，完全存在单位进行贷款诈骗、信用卡诈骗、保险诈骗、有价证券诈骗的可能。而且，单位贷款的数额，信用卡中单位卡数额，大户的证券交易、单位投保的数额远非个人能比。因此，一旦发生诈骗，危害性更大。修订后的刑法没有规定单位成为这四种金融诈骗的主体，不能不说是立法的疏忽，建议立法时予以完善。
(二)金融诈骗的主观要件金融诈骗犯罪主观上只能由故意构成且具有非法占有他人财物的目的。故意分直接故意和间接故意，金融诈骗犯罪只能由直接故意构成。因为：
1、间接故意不存在犯罪目的，而金融诈骗是以非法占有他人财物为目的。
2、从金融诈骗行为方式来看，诈骗人必须实施欺骗手段。如果行为人在采取欺骗手段时存在漠不关心的放任态度是不可能使人上当受骗的。
3、金融诈骗犯罪故意产生时间有先后之分。只有产生诈骗故意并实施诈骗行为，才能以诈骗犯罪论处。如果将诈骗时间提前至刚刚开始进行金融活动之时，据此认为此时行为人对危害结果持放任态度，显然是不妥的。因此，金融诈骗犯罪只能由直接故意构成。
在金融诈骗犯罪中，故意内容有两点：
1、行为人必须认识到自己所采取的手段是欺骗手段，即明知是虚假事实而有意告诉别人，使别人上当受骗;或者明知应该将某种真实的事实告知他人而有意隐瞒。如果行为人将误认为真实的虚假事实告知他人，或者误认为他人已知某种事实而未告知，致使他人产生认识上的错误，而“自愿地”将财物交出，由于行为人主观上无诈骗故意，不能认定为金融诈骗罪。
2、行为人必须明确意识到是非法占有他人的财物。如果将他人财物误认为是自己的财物而予以收回，不构成诈骗犯罪。修订刑法仅在192条集资诈骗，193条贷款诈骗中明确写到“以非法占有为目的”，其他六罪没有规定。是否这六种金融诈骗犯罪就不以此作为必备条件呢?
我们认为这六种金融诈骗犯罪仍应以此作为必备条件。假设在保险合同中，如果投保在发生保险事故请求给付保险金时，因经验不足过分夸大受损程度，虽然这种行为给保险公司造成损失，但行为人主观上不具备非法占有的目的，则不构成保险诈骗罪。
同理，其他几罪也如此。修订刑法对金融诈骗犯罪有的规定“以非法占有为目的”，有的未加规定，容易导致理解上的混乱，亟待进行立法表述。
此外，金融诈骗犯罪“以非法占有为目的”的提法是否科学。根据《民法通则》第71条规定，财产所有权分为占有、使用、收益、处分四项权能。在诈骗犯罪中，仅仅是占有不能准确反映诈骗犯罪分子主观故意的全部内容。如实践中某些“借鸡生蛋”案件，行为人以非法占有为目的，采用欺骗手段，骗取贷款用于自己生产或经营，行为人虽然非法占有他人财物，并加以使用或收益，但确有归还之意，有的在赚了钱确实将资金归还了对方，未触及所有权中的处分权。因此，不构成犯罪。倘若以“非法占有”为标准，则难以区分罪与非罪，此罪与彼罪界限，建议立法借鉴、采用“以非法所有为目的。”
(三)金融诈骗犯罪的客体金融诈骗犯罪侵犯了公私财产所有权。财产所有权的物质表现形式是公私财产，这是人类赖以生存和发展的物质基础。在商品经济社会里，金融诈骗行为人的犯罪目的是采取诈骗手段非法占有公私财产，只是手段更狡诈，方式更隐蔽，金融诈骗犯罪首先侵犯的客体便是公私财产所有权。金融诈骗犯罪更主要地侵犯了社会主义的金融管理秩序。
在市场经济条件下，所有权固然是一个应受保护的重要内容，但市场交易的真实性和诚实信用更是需要保护的。为更好地维护诚实信用的交易原则，国家制订了一系列金融管理法规，如《中国人民银行法》、《商业银行法》、《保险法》、《票据法》等，以法律来协调和健全金融管理秩序，而金融诈骗行为直接违反上述金融管理法规，干扰国家的金融管理活动。
因此，金融诈骗犯罪不仅侵犯了财物所有权，还侵犯了金融管理秩序，且金融管理秩序是金融诈骗犯罪的主要客体。其理由：侵犯金融管理秩序的社会危害性大于侵犯财物所有权。因为金融诈骗犯罪发生在社会金融活动过程中，是对货币资金融通秩序的破坏，导致社会上人们对信用的普遍不信任，这将对整体经济发展不利。而财物所有权则集中于民法所调整的主体消费等狭小领域，和社会经济活动没有具体、直接的联系，只是对财物所有权的归属问题发生侵犯，因而社会危害性较小。
(四)金融诈骗犯罪的客观要件金融诈骗的客观方面表现为行为人在金融活动中，违反金融管理法规，采用欺骗的方法，骗取数额较大的公私财物的行为。
1、金融诈骗犯罪必须是发生在金融活动中。纵观金融诈骗行为，其手段、目的、媒介等离不开金融活动。比如某主体想贷款，就必须按照贷款条件，向银行等金融机构办理必要手续，遵照一定方式、程序、条件、期限等。离开了这种特定领域的行为规范、活动程序等，就不可能发生金融诈骗行为。
2、行为违反了金融管理法规。金融管理法规指有关调整金融关系和金融活动的各种法律、法规、章程、制度等法律规范的总称。如关于银行、保险等金融机构法律地位和业务范围的规定;关于货币发放和管理的法律规定;关于外汇和金融管理的法律规定;关于存、贷款、储蓄等信贷管理的法律规定等。金融诈骗犯罪首先表现为违反了相关金融法规，这是构成本罪的前提。
3、行为人采取欺骗的方法。以欺骗方法，使受害人“自愿地”交出财物，是诈骗犯罪的本质特征，金融诈骗也不例外。所谓欺骗方法就是刑法上通常所说的：虚构事实或者隐瞒真相，使人陷入错误认识。所谓虚构事实指行为人捏造根本不存在的事实或者故意夸大事实，使人误认为根本不存在的事实存在或者认为夸大的事实是真的。比如使用虚假证明骗取贷款，使用虚假保险标的骗取保险金，夸大损失程序骗取保险金等。但并非所有夸大事实都是虚构事实。从夸大事实到虚构事实是一个量变到质变的过程。只有夸大的事实与实际事实有了本质的差别，便成了虚构事实。如果只是一般的夸大事实，只为争取贷款，故意夸大自己的还贷能力，在借到贷款后，积极创造条件履行借贷合同，便不能以诈骗罪论处。隐瞒事实真相指故意隐瞒客观存在的事实，从而使受害人上当受骗。隐瞒事实真相既可以积极作为形式表现，也可以是消极的不作为形式表现出来。虚构事实与隐瞒真相，既有联系又有区别，两者可能同时或交叉使用。
4、骗取数额较大的公私财物。根据刑法第192条至198条之规定，除信用证诈骗没有规定数额较大为定罪标准外，其他金融诈骗犯罪均以数额较大为定罪标准。何为数额较大呢?以立法、司法机关在司法实践中的解释为准。综上，金融诈骗是指：行为人在金融活动中，故意违反金融法规，采用虚构事实和隐瞒真相的方法，造成他人数额较大财产的损失，侵犯了公私财产所有权和国家正常的金融秩序的行为。
三、诈骗犯罪的特点
根据近几年来金融诈骗犯罪的情况，此类犯罪主要有以下五大特点：
(一)案件逐年上升，诈骗的数额越来越大。随着我国金融体制改革的深入，新旧金融体制的交替和管理没有及时跟上，金融诈骗这类犯罪逐年增多。犯罪金额越来越大，动辄几百万、几千万甚至上亿元，造成的损失惊人，潜藏巨大的金融风险，而且涉及面广，受骗人多，善后处理难，容易引发大规模群体性事件，影响社会稳定。
(二)内外勾结，结伙作案突出。金融诈骗犯罪往往与金融机构工作人员的共同犯罪或者贪污、挪用、受贿、玩忽职守、滥用职权等职务犯罪交织在一起，案中有案，案外有案。金融，是国家对国民经济实行宏观调控的主要工具，金融机构掌握国家金库。我国的金融机构都有一整套的规章制度，只要金融机构的工作人员认真按照规章制度办事，金融诈骗犯罪分子就很难得逞。金融诈骗犯罪分子为了达到诈骗的目的：一是从银行内部人员中寻找突破口。某些银行的工作人员利用职务之便与金融诈骗犯罪分子相互勾结，采用虚列户名、伪造证明、私盖公章等手段，伪造存单，冒领存款，给银行造成巨大损失;二是金融诈骗犯罪分子利用行贿等手段，收买银行中的主管人员，而银行的主管人员接受贿赂后就心甘情愿地为之效劳。
(三)作案手段狡猾诡秘。日趋向智能化、多样化发展。其次是犯罪手段专业化、职业化，狡诈隐蔽，利用高科技手段来实施犯罪的案件不断出现。一般来讲，诈骗手段多是虚构事实或者隐瞒真相，而当今金融诈骗这类犯罪的手段就更加狡猾和智能化，其主要表现有以下几种：
一是金融诈骗犯罪分子为了从金融机构得到贷款，就伪造自有资产的证明文件，伪装成有雄厚的经济实力，能够偿还贷款的条件，来取得金融机构的信任，从而与之签订贷款合同，骗得了贷款；
二是金融诈骗犯罪分子宣称准备生产某种新产品，而许诺的利息超过银行利息的几倍，致使社会上的许多人信以为真，“自愿”地把钱交给他们，从而上当受骗；
三是金融诈骗犯罪分子都具有一定的文化水平，而且往往掌握一定的金融、贸易、法律等方面的知识，钻有关制度、法律等方面的空子，并精心策划，设下圈套，诱人上当受骗，达到犯罪的目的；
四是运用现代科技手段作为犯罪工具，其手段更加隐蔽和狡猾。
(四)涉案人员复杂，侦查取证难度大。金融诈骗犯罪因有巨大的金钱诱惑，而且来得快，骗款多，往往吸引很多人在一起作案。由于有一些地位高的腐败分子从中作梗，这就给侦查取证工作带来很大困难。
(五)金融诈骗犯罪危害极为严重。金融犯罪发生在社会主义市场经济体系的核心部位和动脉系统，严重破坏作为市场经济基础的公平、公正、公开原则和信用制度，具有很大的危害性和破坏力。从案件发生的情况分析，其危害主要表现在以下几个方面：
一是金融诈骗犯罪破坏了国家金融管理制度。金融，是整个国民经济的枢纽，是国家对国民经济实施调控的主要工具。金融管理制度遭到破坏，必然会影响社会主义市场经济的形成和发展，使全国经济的发展受到很大的影响。
二是金融诈骗犯罪给国家、企业和个人的财产造成巨大的损失。由于受害人较多，其社会危害性就更加严重；
三是金融诈骗犯罪对社会有强烈的腐蚀作用。一旦诈骗犯罪分子暴富，就会对从事劳动和守法经营的人有着极大的诱惑力，某些意志不坚定的人就会为追求金钱而不择手段，既不顾国家金融管理制度，又不顾法律的规定，致使社会主义精神文明建设遭到破坏;四是金融诈骗犯罪还会引发贪污、贿赂犯罪的发生。金融诈骗犯罪分子为了达到非法占有的目的，往往采用贿赂等手段，在金融机构内部人员中寻找突破口，拉拢腐蚀金融机构人员，而那些意志薄弱的金融机构中的工作人员就会被拉下水。另外，单位犯罪比较多。以各种名目的单位形式出现，欺骗性、隐蔽性和危害性也更大。跨国（境）、跨区域犯罪增加。特别是信用证诈骗案件，往往是境内外犯罪分子相互勾结，一旦得手，便把巨额资金转往境外，或者携款潜逃。
四、金融诈骗犯罪的原因
金融诈骗犯罪的原因是多方面的，既有客观上的原因，又有罪犯主观上的原因。在客观上，我国正处在新旧体制的转换时期，由于宏观调控还不够完善，在金融管理上还存在一些漏洞。在主观上，一些意志薄弱的人为了一朝暴富而实施犯罪。具体来讲，金融诈骗犯罪的原因有以下几个方面：
(一)“一切向钱看”、“一朝暴富”的思想是诱发金融诈骗犯罪的内心起因。在我们社会主义的人民民主专政的国家里，全国人民在党的培养和教育下，绝大多数的人民群众都勤奋劳动和工作，遵纪守法，艰苦奋斗，为建设社会主义国家而努力奋斗。但是，也有极少数人自改革开放以来，在商品经济消极因素的影响下，他们的内心世界是：唯利是图，损人利己，尔虞我诈，坑蒙拐骗，公然不顾公共道德和法律规定而千方百计地实施金融诈骗犯罪。他们为了骗钱，不择手段，胆大妄为，表现了极大的贪婪性。
(二)新旧体制转换中的摩擦、碰撞和管理混乱，是促使金融诈骗犯罪的主要条件。我国的金融体制从原来的计划经济体制向社会主义市场经济体制转换。在新旧体制转换中，不可避免地会产生各种矛盾和漏洞，甚至会出现一定程度的混乱，特别是由于新体制需要逐步成熟，旧体制又在许多方面失去效应。因此宏观调控的难度增大，微观机制一时难以合理，再加上管理混乱，不仅给金融诈骗犯罪以可乘之机，而且致使有的金融诈骗犯罪分子长期未能揭露，更加肆无忌惮地寻机作案，助长了金融诈骗犯罪案件的增多。
(三)有章不循、制度虚设，是金融诈骗犯罪得逞的重要原因。金融系统内部的各种规章制度，只要严格遵守，就能在防范金融诈骗犯罪中起到极为重要的作用。如果我们金融系统的工作人员，严格遵守规章制度，加强防范意识，犯罪分子就不可能得逞。
(四)某些干部素质低，防范意识薄弱，是金融诈骗犯罪增多的重要原因。在改革开放中，我国的金融系统进行了较大的调整和扩充。由于人员增加快，某些人的政治素质、思想素质和业务素质不高，不仅导致不好管理，而且人员缺少责任心，甚至内外勾结，共同作案。
五、防治金融诈骗犯罪的对策
为了遏制金融诈骗犯罪的增长，最大限度地减少犯罪，结合当今金融诈骗犯罪的特点和原因，提出以下几点防治对策：
(一)建立健全金融法规，强化严格执法。遏制金融诈骗犯罪最有效的防治对策，就是加强金融立法，实现金融行业的法律化、制度化和规范化，将整个金融系统工作纳入法制轨道。为此，必须作好以下两项工作：一是要加强金融行政立法。在这方面，我国自1995年以来，制定了《中国人民银行法》、《商业银行法》、《保险法》、《票据法》、《担保法》、《证券法》、《信用卡管理办法》和国务院通过的《金融违法行为处罚办法》等。这些法律、法规的制定，使金融立法有了很大的进步。但是，根据金融改革和发展的需要，还必须制定一些规章制度、业务管理的方法和金融岗位责任制等行政法规;二是严格执法，对违法犯罪行为，必须坚决依法查处，该从严的从严，该从轻的从轻，绝不能宽容手软。
(二)强化监督机制，加强对金融系统工作人员的监督和制约。在这方面，必须加强以下监督：一是金融系统监察、审计部门的监督。从目前的情况来看，上述专门监督机构的监督作用还没有充分发挥出来，主要是监督机构的权力还比较弱。要想充分发挥对金融系统监察、审计部门的作用，一个重要措施，就是要加强金融系统监察、审计部门的权力，提高其地位，从体制上保证其独立行使监察和审计的权力，不受金融系统领导的干扰;二是加强群众监督。在我国，人民享有对国家机关及其工作人员的活动实行监督的权力。要加强群众的监督作用，就必须调动广大人民群众的积极性，对其金融系统工作人员为不法分子实施金融诈骗而收受贿赂予以检举、揭发;三是要强化新闻监督。新闻部门拥有电视、广播、报纸、书刊等多种传播媒体和广泛的新闻传播权。由于新闻的广泛性、敏感性、及时性和犀利的战斗性，决定了舆论监督对于金融诈骗犯罪强有力的震慑和制约作用。它通过报纸抓住典型的金融诈骗案件，真实、客观、及时地予以报道，公开揭露金融诈骗犯罪行为，以形成强大的舆论监督。
(三)健全金融管理制度，强化金融管理。根据《中国人民银行法》的规定和金融改革的发展，必须进一步健全“集中统一领导和分级管理”的金融管理体制。各级人民银行要加强对专业银行和非银行金融机构的管理，就必须采取一些必要的措施，制定一些基本的规章制度，并强化各项规章制度严格执行。要强化金融管理，就必须做到以下几点：