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广东省河源市人民政府


河府〔２００８〕９号

关于印发河源市区国有土地使用权管理若干规定（试行）的通知

各县区人民政府，市府直属各单位：
现将《河源市区国有土地使用权管理若干规定（试行）》印发给你们，请遵照执行。

河源市人民政府

２００８年１月１７日

第一章 总则

第一条 为加强市区国有土地使用权管理，建立和完善公开透明、规范高效的土地使用权管理制度，优化土地资源配置，促进国有土地的节约集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》、国土资源部《全国工业用地出让价最低标准》、《协议出让国有土地使用权规定》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《广东省人民政府关于加强非农建设闲置土地管理的通知》及《广东省土地使用权交易市场管理规定》等有关法律、法规、规章和文件精神，结合我市实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于我市市区范围内的国有土地使用权出让、政府收回用地、改变土地用途、闲置土地处置及其他土地的国有土地使用权管理。
第三条 土地用途及出让土地使用年限：住宅（含商品住宅、居住）用地７０年；教育、科技、文化、卫生、体育用地５０年；商业、旅游、娱乐等经营性用地４０年；工业用地及其他用地５０年。
商业和居住混合用途的土地，按照该地块所处地段的控制性详细规划确定土地用途，确定为居住用地的，商业建筑面积比例不得超过总建筑面积的５％。
第四条 地价评估应由有资质的评估机构评估，其中属于出让土地的，出让底价由土地行政主管部门委托有资质的评估机构进行评估，出让底价不得低于《河源市区基准地价》确定的标准。

第二章 土地使用权出让

第五条 国有土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划和年度建设用地计划。
第六条 国有土地使用权出让方案，由土地行政主管部门根据年度出让土地供应计划安排，会同发展改革、规划建设、环保等部门制定初步方案，报市政府批准后实施。
第七条 国有土地使用权出让方案应当包括如下内容：
（一）出让地块的地理位置、具体坐标位置、四至界址、用途、开发状况和面积；
（二）出让地块的供地时间和供地方式；
（三）出让地块的使用年限和使用条件；
（四）出让地块的规划设计条件，包括建筑密度、容积率、绿化率、公共绿地比例。其中出让工业地块还应包括产业目录、工业用地控制指标和环保指标及地块投资强度等。
（五）出让地块的竞买资格和要求，如建设动工项目要求、保证金和付款计划要求等；
（六）转让土地或改变土地用途的限制条件；
（七）其他应当在方案中予以明确的内容。包括开工、竣工时间要求及违约责任、闲置土地处置方式等。
出让方案的内容，应当作为土地招标、拍卖或挂牌公告文件和土地使用权出让合同的其中内容。
第八条 在实施招标、拍卖或挂牌出让国有土地使用权前，应公开发布具体地块的土地使用权出让公告。出让公告应当在招标、拍卖或挂牌活动开始前２０天由土地行政主管部门委托土地交易机构通过报刊、电视或互联网等媒体公开发布。５万平方米以上的商业、住宅等经营性土地使用权出让，应在省级媒体公告。出让公告可以是单宗地的公告，也可以是多宗地分批联合公告。公告期间，公告内容发生变化的，应及时发布补充公告，招标、拍卖或挂牌活动相应调整。
第九条 国有土地使用权交易出让成交后，当事人应当场签订《成交确认书》，并在规定期限内凭土地使用权交易合同、交易机构出具的证明书及有关登记资料到土地行政主管部门签订《国有土地使用权出让合同》。受让人依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部国有土地使用权出让金后，到规划行政主管部门办理《建设用地规划许可证》，再由土地行政主管部门发出《建设用地批准书》。
第十条 经营性土地出让
（一）经营性用地包括商业、旅游、娱乐、写字楼、宾馆和商品住宅等各类经营性用地。
（二）经营性用地必须按规定进入土地交易市场以招标、拍卖或挂牌方式出让。招标、拍卖或挂牌出让国有土地使用权，应当符合政府产业政策和城市发展规划，遵循公开、公平、公正和地尽其用的原则。
（三）经营性土地的出让以楼面建筑面积计价。
（四）改变容积率必须符合城市规划的要求，经批准提高容积率的，须按出让土地楼面价补交地价款。
第十一条 工业用地出让
（一）工业用地包括工业厂房用地、工业仓储用地、工业研发用地及工业区内设置的必备的办公和生产生活辅助设施用地。
（二）工业用地必须采用招标、拍卖或挂牌方式出让。
（三）工业用地必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地，出让底价不能低于国家规定的工业用地出让最低价标准。
对经批准使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，且土地前期开发由土地使用权人自行完成的，在确定土地出让价格时可按不低于最低价标准的６０％执行。
对使用未列入耕地后备资源且尚未确定土地使用权人（或承包经营者）的国有沙地、裸土地、裸岩石砾地的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于最低价标准的３０％执行。
（四）原已以协议出让方式取得的工业用地国有土地使用权，未经市政府批准，不得擅自转让、转租、改变土地性质及用途。
通过招标、拍卖、挂牌方式取得工业用地，土地使用权人转让土地的，新受让人必须符合原项目国有土地出让合同约定的条件。
（五）国有土地使用权出让合同生效后，各职能管理部门须按照职责范围监督土地使用权受让人，按土地使用权出让合同约定使用土地。

第三章 收回土地使用权

第十二条 土地使用权人取得出让国有土地使用权后，未按土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限和条件开发利用土地的，按合同约定由政府收回。因公共利益、实施城市规划等需要，市政府可以收回出让土地。
第十三条 属下列情形的，无偿收回国有土地使用权：
（一）土地使用权人取得土地使用权后闲置满２年的；
（二）国有土地使用权出让合同有约定的；
（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的；
（四）原划拨的国有土地因单位撤销、迁移的；
（五）公路、铁路、码头、站场、矿场等经核准报废的。
第十四条 有偿收回国有土地使用权补偿采取货币补偿或等值置换，补偿按下列原则办理：
（一）属政府划拨或以政府优惠价取得的，按成本价补偿；
（二）属市场转让或以招标、拍卖、挂牌方式获得的，按同类用地评估价补偿。
第十五条 政府收回土地使用权按下列程序操作：
（一）由土地行政主管部门根据有关法律、法规和政府有关文件精神，提出收回方案，报市区用地审批委员会审议；
（二）市政府对土地使用权收回方案进行审批并向土地行政主管部门发出通知；
（三）土地行政主管部门根据市政府的通知对收回土地下达收回国有土地使用权决定书；
（四）对有偿收回的土地，由土地行政主管部门与原用地单位签订补偿协议；对无偿收回的土地由土地行政主管部门发出公告，规定移交土地期限。

第四章 改变土地用途

第十六条 土地使用权人未经批准不得擅自改变土地用途。确因产业调整或城市规划调整需要改变原国有土地使用权确定的土地用途的，应报市区用地审批委员会审议，由市政府批准。
第十七条 凡要求工业用地改变用途的，一律由市政府依法收回国有土地使用权，对原土地使用权人给予相应补偿，补偿办法按本规定第十四条执行。市政府收回国有土地使用权后，根据城市规划要求，重新确定土地用途，对该地块进行招标、拍卖或挂牌处置，处置收入扣除补偿费后，由市政府与原土地使用权人按８∶２的比例分成。
第十八条 除工业用地外的其他用地改变土地用途的，必须符合城市规划，报市政府批准。改变土地用途必须补缴地价差。地价差由土地行政主管部门委托有资质的地价评估机构对地块原土地用途和改变后土地用途分别进行地价评估，评估改变用途前后地价差为需补缴的地价（含土地出让金），改变用途后的土地评估地价不得低于《河源市区基准地价》确定的标准。
第十九条 申请改变土地用途按下列程序操作：
（一）土地使用权人向土地行政主管部门提出改变土地用途申请；
（二）土地行政主管部门和规划建设部门提出意见，报市区用地审批委员会审议；
（三）土地行政主管部门委托有资质的地价评估机构出具原土地用途和改变后土地用途的地价评估报告；
（四）市地价评估中心对地价评估结果进行认定；
（五）市政府根据市区用地审批委员会审议意见和评估结果，作出决定并发出通知；
（六）申请人交回原用地红线图、国有土地使用证或用地批准文件、有关法人证明材料；
（七）土地行政主管部门对申请人提供的材料进行审核，如无异议，发出改变土地用途批准文件，土地使用权人按地价评估结果补缴地价差（含土地出让金）后，重新签订国有土地使用权出让合同；
（八）规划建设部门核发改变土地用途的行政许可。

第五章 闲置土地处置

第二十条 具有下列情形之一的，可以认定为闲置土地：
（一）《国有土地使用权出让合同》已规定动工建设日期的，土地使用权人如没有按照合同约定的日期动工建设，或按照合同约定的日期动工建设，但已开发建设面积占建设总面积比例不足三分之一或已投资额占总投资额不足２５％，且未经批准中止开发建设连续满１年的。
《国有土地使用权出让合同》规定动工建设期限与现行土地法律法规规章关于闲置土地的认定规定有冲突的，以法律法规规章的规定为准，并重新签订合同，按规范要求确定动工建设期限。
（二）《国有土地使用权出让合同》未规定动工开发建设日期的，土地使用权人自合同生效之日起满１年未动工建设，或已动工建设但开发建设面积占建设总面积比例不足三分之一或已投资额占总投资额不足２５％，且未经批准中止开发建设连续满１年的。
第二十一条 对闲置土地，土地行政主管部门按《中华人民共和国土地管理法》第三十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条及国家、省、市关于闲置土地处置的有关规定处置。闲置不满２年的，收取土地闲置费?鸦闲置满２年的，由政府无偿收回土地使用权。
第二十二条 土地闲置费按下列标准逐年收取：
（一）商业、旅游、娱乐、写字楼、宾馆、市场和商品住宅等各类经营性用地按市区商业用地基准地价的１％收取。
（二）一般住宅、营利性公共事业用地按市区住宅用地基准地价的１％收取。
（三）工业、仓储及其他用地按每平方米２４元收取。
凡闲置土地满１年后，没有在规定时限内缴交土地闲置费的，从逾期之日起，按日计收３‰的滞纳金。
第二十三条 对因不可抗力或者政府及政府有关部门、司法机关的行为造成无法使用土地，或因城市规划调整、规划控制等原因造成土地无法动工建设，而导致土地闲置的，由土地使用权人申请，经规划建设部门和土地行政主管部门核定，报市政府批准后，给予减免收取土地闲置费。
第二十四条 闲置土地满２年的，无偿收回土地使用权。闲置土地使用权的收回，由土地行政主管部门拟定收回方案报市政府批准后予以公告，下达《收回国有土地使用权决定书》，终止土地有偿使用合同并撤销建设用地批准书，依法注销土地登记和土地证书。

第六章 其他用地

第二十五条 市区土地利用总体规划确定的城市（含建制镇）建设用地范围内及村庄和集镇范围的国有新增建设用地，包括村民生产生活、拆迁安置、灾后重建、农房改造保留点、中心村、社会主义新农村示范点、农村村民建房用地以及解决历史遗留问题的用地等，可以划拨方式供应土地。
第二十六条 以划拨方式取得的国有土地使用权需转让的，应补办出让手续，缴交土地出让金后，按规定以招标、拍卖、挂牌或协议方式转让土地。村民生产生活用地原则上不得转让；确需转让的，必须经村民家庭代表全体表决同意，并应公示，经所在镇场办事处、城区政府审核同意后，报市区用地审批委员会审议，由市政府批准。经批准同意转让的生产生活用地必须以招标、拍卖或挂牌方式进行土地交易。

第七章 法律责任

第二十七条 土地使用权人擅自改变土地用途的，未按合同约定擅自转让、出租土地使用权的，由市土地行政主管部门对当事者依法给予处罚。
第二十八条 各有关主管部门及其工作人员在国有土地使用权管理工作中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，将依法对主管部门主要负责人及相关责任人给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。

第八章 附则

第二十九条 本市其他规定与本规定相抵触的，以本规定为准。
第三十条 各县国有土地使用权管理，参照本规定制定相关规定执行。
第三十一条 本规定自２００８年３月１日起施行。


　 目前，广东各地法院在审理大量知识产权侵权纠纷案件中，普遍发现如何确定权利人遭致的实际损失，实践中尚难以拿出好的解决办法，导致法定赔偿成为侵权赔偿的主要方式，客观上制约了侵权损害赔偿力度，难以有效遏止侵权。

　　知识产权侵权损害实际损失之所以难以确定的成因，主要由知识产权本身具有无形性，社会商业道德和诚信体系缺失，现行诉讼制度和证据制度赋予权利人主要的举证责任以及诉讼中确定经济损失的举证、质证、认证手段单一等造成的。笔者主张以诉讼制度和证据制度创新，来探索确定知识产权侵权损害实际损失的切实可行办法，有效解决赔偿难问题。

　　一、探索实行证据披露制度和证据妨碍制度

　　其一，结合“谁主张，谁举证”原则，有条件地试行证据披露制度。民诉法第六十四条第二款规定，当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。知识产权侵权诉讼中，与被控侵权人的获利状况相关的证据，如被告的真实财务账册等，处于被告掌控中，原告难以获得，可以向法院申请调取。法院强制调取这些证据的对象当然包括被告，故被告负有披露该等证据的义务。民诉法第六十五条还规定，人民法院有权向有关单位和个人调查取证，有关单位和个人不得拒绝。根据该款规定，当任何第三方掌握了与侵权赔偿额相关的产品市场份额数据、行业利润率、许可使用费、转让费等的一般标准、惯例和行情时，其亦负有向法院披露的义务。

　　其二，探索建立举证妨碍制度。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《证据规定》）第七十五条规定，若一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，而对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人的，可以推定该主张成立。据此，在知识产权侵权诉讼中，若权利人请求法院对被控侵权人的财务账册、电脑硬盘中的财务数据、产品库存量等进行证据保全，而被控侵权人阻挠、抗拒、破坏法院的调查或者保全行动的，可以视为被控侵权人持有不利于自己的证据但拒绝提供，则推定权利人主张的赔偿数额成立。同时，若有证据证明被控侵权人向法院提交残缺、虚假的财务账册的，也应视为被控侵权人隐匿了对自己不利的真实证据，构成举证妨碍，推定权利人主张的赔偿数额成立。举证妨碍制度同样应规范第三人的举证妨碍行为。当负有披露义务的第三人违反披露义务，伪造、毁灭重要证据，妨碍人民法院审理案件时，根据民诉法第一百零二条之规定，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留，直至追究刑事责任。除公法责任之外，第三人因举证妨碍行为而给他人造成经济损失的，还应向受害人承担侵权损害赔偿的民事责任。

　　二、采取优势证据标准认定损害赔偿事实

　　其一，对实际损失难以查明，但有证据证明该损失明显超过法定赔偿最高限额的，在法定最高限额以上合理确定赔偿额。《证据规定》第七十三条规定，双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。在认定侵犯知识产权的损害赔偿数额时，可以大胆、合理运用优势证据证明标准，在法定最高限额以上合理确定赔偿额。例如，在列入2009年度中国知识产权司法保护十大案件之一的“道道通”电子导航地图著作权纠纷案中，法院综合全案证据后认为，全国导航电子地图制作投入的人力、物力巨大，市场利润率较高；侵权人重复侵权，恶意明显，单次侵权时间就达一年五个月，且自称连续5个季度在同类产品中市场销售占有率达50.1％、销售量占全国市场的50%，故虽然侵权损害的实际损失难以查明，但该数额明显高于法定赔偿额50万元的限额，最后判决赔偿100万元。最高院将该案选入全国十大案件的一个理由，就是判决比较好地贯彻了有关司法政策，遵循了全面赔偿原则，充分保护了权利人利益。

　　其二，将实际查明数额与酌定数额相结合计算实际损失。当事人提供了据以计算权利人损失或侵权人获利所需的销售数量等数据，其他所需数据尚不能确定的，可以参考许可费、行业一般利润率、侵权行为的性质、持续时间、当事人的主观过错等因素，酌定计算赔偿所需的其他数据，从而计算实际损失赔偿数额。例如，在浙江三维公司诉干人友侵犯商标专用权纠纷案中，法院判决认为，侵权人的销售收入减去进货成本及经营成本后就可以得出销售净收益，即侵权获利。现查明侵权人销售收入减去进货成本的收益为729万余元，侵权人不愿据实提供其侵权期间经营开支的证据，但法院考虑到生产经营客观上必然存在经营成本，为公平起见，综合考量侵权人的经营规模、经营性质等因素后酌定其经营成本为200万元，从而计算其侵权获利为529万余元。法院认为，销售净收益还可以用销售收入乘以利润率来计算。若认定侵权获利为529万余元的，则可以计算出被告的平均年利润率为21%，比同类合法经营企业年利润率高出6至9个百分点。被告系侵权经营，不用支付商标许可费，其利润率高于合法经销商，合乎市场规律和生活常识，反过来也印证了侵权获利为529万余元的合理性和准确性。据此，最终判决侵权损害赔偿额为529万余元。该案较好地运用了将实际查明的侵权销售数量、行业一般利润率等与酌定的侵权经营成本、侵权利润率相结合从而计算实际损失的方法，值得推广。

　　三、建立专家证人制度

　　《证据规定》第六十一条规定，当事人可以向人民法院申请由一至二名具有专门知识的人员出庭对专门性问题进行说明。《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四十八条不但规定当事人可以申请由专业人员出庭对专门性问题进行说明，而且直接规定“法庭也可以通知专家证人出庭”。这是建立专家证人制度的依据。“专家”应定位为受委托为诉讼提供或准备证据的人，而“专家在法庭上的说明和评价”，应定位为在某些职业或技术领域内拥有经验和技能的人向法院所提供的证据。专家在其委托人向他通报的或者通过检验、测量等类似手段所发现的事实的基础上，根据自己的知识作出结论。这些结论作为证据是否可以采用，需要双方当事人的质证和法庭的认证。专家证人制度的优势在于当事人和法院不必耗费漫长的司法鉴定时间、高额费用和办理繁复的鉴定手续，节约了诉讼成本，提高了审判效率。同时，为保证专家证词的真实性和公正性，应当赋予专家证人以一定的诉讼义务及民事责任。专家作为证人，受民诉法第一百零二条及《证据规定》第八十条的规范，如违反该义务的，应承担相应的公法责任并以扰乱司法秩序、妨碍司法公正为由处以一定的罚金。另外，专家证人还可能就违反其与委托人之间的合约而承担违约责任；因故意出具虚假、错误的结论或其他重大过失而致他人财产损失的，还应承担侵权赔偿责任。

　　四、完善法定赔偿制度

　　首先，法定赔偿应注重惩罚恶意侵权行为。现行法律规定知识产权侵权损害赔偿适用全部赔偿原则而非惩罚性原则。但事实上在知识产权领域内,对于非故意的侵权宜适用补偿性原则，而对于故意的侵权则应采用惩罚性原则。因为对前者如果采用惩罚性赔偿,无疑会加重侵害方的预防成本，限制经营行为发展。而对于后者采用惩罚性原则,则可以提高潜在侵权人的侵权成本,遏制侵权行为的泛滥。如美国法律和我国台湾的立法，都对故意侵权行为规定了可以采用远远高于非故意侵权的赔偿额度。这种做法无疑体现了惩罚性原则的精神,弥补了单一补偿性原则的不足。我们也应该借鉴国外、域外的做法，完善法定赔偿制度，最大限度地发挥法定赔偿金补偿性与惩罚性相互结合的优势。在决定法定赔偿金时应首先查明侵权人的主观心态是故意还是过失，是重复侵权、性质恶劣还是在经营中未尽注意义务导致侵权，从而对前者判定较高数额的金额而对后者判定较低数额的金额，做到宽严适当。

　　其次，应正确理解和妥善解决在法定赔偿额适用上的“同案不同判”问题。由于裁判者的主观认识和感受有差异，故在行使自由裁量权酌定法定赔偿金时，会出现同一法院就相同诉讼标的、不同当事人作出不同数额判决的现象。但这是否就属于“同案不同判”，还应当有一个科学的分析。因为就相同标的，区别不同地区经济发展水平和不同经营主体各自经营规模进行酌情判决，这本身就符合实质上的公平和办案的精细化标准。

　　再次，建立适用于群体性侵权案件的法定赔偿金制度。群体性侵权指大量制造、销售侵权产品以及公众大量消费盗版、假冒等侵权产品的现象。面对群体性侵权，权利人可能会就同一标的选择在不同地区法院，针对相同或不同侵权人进行多个案件的诉讼。问题是，在后判决的案件应否再判决赔偿，是否存在重复赔偿，对此有很大争议。有意见认为，权利人在全国范围内起诉不同侵权人，数个案件的法定赔偿金相加，获赔金额“可能”早已超过侵权损失。故先起诉A侵权的案件获判赔后，后起诉B侵权的案件可以考虑不再判赔。笔者认为这种意见值得商榷。因为这种“权利人获得的赔偿可能早已超过侵权损失”的结论本身就没有法律和事实依据，更没有经过科学计算，属于主观猜测。不同侵权人之间的行为和这些行为各自对权利人造成的侵权损失均不能互相取代和重合。如果认为先起诉A的案件获赔后，后起诉B的案件可以不判赔的，无异于法律和司法者对于不同人有不同的执法标准，也无异于告诉社会和公众在后侵权的人“放手去做”，不会有任何不利后果，这是非常有害的。

　（作者单位：广东省高级人民法院）