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淄博市计量监督管理办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-08 12:12:11  浏览:8360   来源:法律资料网
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淄博市计量监督管理办法

山东省淄博市人大常委会


淄博市人民代表大会常务委员会公告【十四届】第3号



  《淄博市人民代表大会常务委员会关于修改<淄博市土地监察条例>等六件地方性法规的决定》已由淄博市第十四届人民代表大会常务委员会第二次会议于2012年6月28日通过,并经山东省第十一届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准,现予公布,自公布之日起施行。
    
淄博市人民代表大会常务委员会
2012年8月2日




淄博市计量监督管理办法


1996年9月27日淄博市第十届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过 1996年10月14日山东省第八届人民代表大会常务委员会第二十四次会议批准 1996年10月14日淄博市人民代表大会常务委员会公告公布 
根据2004年6月23日淄博市第十二届人民代表大会常务委员会第九次会议通过并经2004年7月30日山东省第十届人民代表大会常务委员会第九次会议批准的《淄博市人民代表大会常务委员会关于修改<淄博市水土保持若干规定>等六件地方性法规的决定》第一次修正
根据2012年6月28日淄博市第十四届人民代表大会常务委员会第二次会议通过并经2012年8月1日山东省第十一届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准的《淄博市人民代表大会常务委员会关于修改<淄博市土地监察条例>等六件地方性法规的决定》第二次修正



第一章 总 则

  第一条 为加强计量监督管理,保证国家计量单位制的统一和量值的准确可靠,保护用户、消费者的合法权益, 维护社会经济秩序,根据《中华人民共和国计量法》及有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本市范围内建立计量标准器具,从事计量活动,制造、修理、销售、使用计量器具的单位和个人,都应当遵守本办法。
  第三条 市技术监督行政主管部门对全市的计量工作实行统一监督管理。
区(县)技术监督行政主管部门负责本行政区域内的计量监督管理工作。
  第四条 国际单位制计量单位和国家选定的其他计量单位是国家法定计量单位。禁止使用非国家法定计量单位。
特殊情况需要使用非国家法定计量单位的,按照国家有关规定执行。
  第五条 本市行政区域内任何单位和个人,都有权对违反计量法律、法规和本办法的行为进行监督、检举和控告。

   
第二章 计量标准器具的建立


  第六条 市技术监督行政主管部门根据需要建立社会公用计量标准器具,作为统一本市量值的依据。
区(县)技术监督行政主管部门建立的社会公用计量标准器具,应当向市技术监督行政主管部门申请考核。
企业、事业单位根据需要可以建立本单位使用的计量标准器具。
  第七条 社会公用计量标准器具和企业、事业单位建立的本单位最高计量标准器具,必须按照计量法及其实施细则的规定考核合格,取得考核合格证书后,方可使用;建立计量标准器具的单位,必须按规定申请定期复查。
  第八条 市技术监督行政主管部门可以根据需要授权法定计量检定机构以外的计量检定机构,在规定范围内开展量值传递。


第三章 计量器具的检定和使用


  第九条 市技术监督行政主管部门对社会公用计量标准器具,对各区(县)技术监督行政主管部门及企事业单位建立的最高计量标准器具,以及对用于贸易结算、安全防护、医疗卫生、环境监测等方面列入国家强制检定目录的工作计量器具,实行强制检定。
市技术监督行政主管部门应当根据本市实际制定重点管理的强制检定计量器具目录和检定周期,并向社会公布。
使用强制检定计量器具的单位和个人,应当向指定的计量检定机构申请周期检定。
  第十条 计量器具的强制检定,由法定计量检定机构或者经市技术监督行政主管部门依法授权的其他计量检定机构承担。
  第十一条 非强制检定的计量标准器具和工作计量器具,应当按有关规定定期检定。
  第十二条 开展计量检定应当符合下列要求:
(一)计量标准器具经技术监督部门考核合格并取得合格证书;
(二)在限定的检定范围内;
(三)执行相应的计量检定规程;
(四)计量检定人员持有与检定专业相符的检定证件。
  第十三条 计量检定机构自接到受检计量器具之日起连续七个工作日内,应当完成检定工作;因特殊情况需要延期的,由检定机构与送检单位协商确定。
  第十四条 计量检定机构、产品质量检验机构和计量公正服务机构在计量考核、认证有效期内,应当符合原考核、认证条件,并按照规定申请复查。
  第十五条 计量检定机构和计量公正服务机构对受理检定、检测的项目未作检定、检测,不准出具检定、检测数据;不准伪造检定、检测数据。
  第十六条 使用计量器具不得有下列行为:
(一)破坏计量器具封缄或者计量器具的准确度;
(二)弄虚作假,伪造数据;
(三)使用无厂名、厂址,无计量检定合格印、证,无许可证标志、编号的计量器具;
(四)破坏计量检定印、证和许可证标志、编号;
(五)使用未经检定、超过检定周期或者经检定不合格的计量器具;
(六)使用其他不符合法律、法规规定的计量器具。

  
第四章 计量器具的制造、修理与销售


  第十七条 制造、修理计量器具的单位和个人,依法取得《制造计量器具许可证》、《修理计量器具许可证》后, 方能从事有关制造、修理业务,并按规定接受年审。
制造、修理计量器具许可证,仅对批准的项目有效。凡新增项目,必须另行申请办理许可证。
制造、修理计量器具的单位和个人在许可证有效期内,应当保持原考核发证条件。
  第十八条 制造计量器具新产品,应当按照计量法及其实施细则的有关规定取得《型式批准证书》或者《样机试验合格证书》,并在一年内组织生产。
  制造计量器具许可证、修理计量器具许可证、型式批准证书和样机试验合格证书不得转让、出借或者与他人共用。
  第十九条 制造、修理计量器具的单位和个人,应当对其制造、修理的计量器具进行逐台检验,并对合格产品进行封缄。未经检验或者经检验不合格的计量器具,不得出厂销售或者交付用户使用。
  第二十条 禁止制造、销售下列计量器具:
(一)国家明令淘汰的;
(二)不符合国家法定计量单位的;
(三)量值可变、示值虚假的;
(四)无许可证标志、编号或者伪造、冒用许可证标志、编号的;
(五)无计量检定合格印、证或者伪造、冒用计量检定合格印、证的;
(六)隐匿、伪造、冒用厂名、厂址以及厂名、厂址不清楚、不具体的;
(七)未按规定用中文标明计量器具名称、规格、型号、量限、准确度等级、生产日期、批号,无中文使用说明,以及应当提供中文警示说明或者警示标志而未提供的;
(八)未按规定标明采用的标准或者检定规程的;
(九)未按规定标明储运或者特殊使用要求的;
(十)实行售前报验的计量器具,未按规定进行报验或者经报验不合格的;
(十一)其他法律、法规禁止制造、修理和销售的。
  第二十一条 任何单位和个人不得销售残次计量器具零配件,不得使用残次零配件制造或者修理计量器具。


第五章 商业贸易计量管理


  第二十二条 预先定量包装的商品,其包装物上必须正确、清晰地标明内装物品的净含量。净含量的标注方法和计量偏差必须符合国家规定。
  第二十三条 销售者应当配备和使用与所售商品相适应的符合国家规定的计量器具。未配备的,不得从事商品经营活动。
  第二十四条 销售者所销售的商品实际量与结算量必须相符。按照规定或者约定必须计量计费的,不得估算计费。
  第二十五条 销售现场使用计量器具,必须使购买者看清计量操作过程和计量器具的示值。购买者有异议的,必须重新操作。
  第二十六条 技术监督行政主管部门应当对商业贸易中的计量器具依法进行监督、抽查。
  第二十七条 市技术监督行政主管部门应当会同有关部门有计划地在商业贸易中推广使用技术性能先进的计量器具,淘汰或者禁止使用技术性能落后、计量数值不可靠的计量器具。
  第二十八条 由于计量器具原因致使商品量短缺,属于销售者责任的,由销售者给予补足或者赔偿损失;属于商品供货者责任的,由销售者补足缺量或者赔偿损失后,再向商品供货者追偿。


第六章 监督管理


  第二十九条 技术监督行政主管部门进行监督检查时,依法行使下列职权:
(一)进入计量器具制造、修理、销售、使用现场进行监督检查;
(二)查询、复制有关的凭证、帐册、资料;
(三)查封不符合计量法律、法规规定要求的计量器具;
(四)制止计量违法行为;
(五)对计量违法行为实施行政处罚。
  第三十条 计量检定人员应当按照《计量检定人员管理办法》规定的条件,经考核合格,取得计量检定证件后,方能从事计量检定工作。
技术监督行政主管部门应当加强对计量检定人员的管理和监督。
  第三十一条 进行计量监督检查,必须有两名以上监督检查人员在场,并出示“计量监督证件”。否则,被检查者有权拒绝。
监督检查人员对被检查者正当的技术、商业秘密,应当予以保密。
  第三十二条 监督检查所需计量器具样品由被检查者提供。检定试验完毕,留样期满后,符合法律、法规规定要求的样品,应当及时退还被检查者;不符合法律、法规规定要求的样品,按有关规定处理。
  第三十三条 计量器具检定结论应当及时通知被检查者。对检定结论不服的,可以在接到检定结论之日起十五日内向组织实施监督检查的上一级技术监督行政主管部门提出书面复检申请。复检结论为终局结论。
  第三十四条 任何单位和个人不得对计量器具进行监制监销。
  第三十五条 向社会提供公证数据的计量公正行(站)等中介服务机构,应当依法通过计量认证,取得计量认证证书后方可开业。
  第三十六条 任何单位和个人不得以任何方式妨碍、阻挠和拒绝监督检查人员依法执行职务,不得包庇、纵容计量违法行为。

 
第七章 计量纠纷的处理


  第三十七条 发生计量纠纷,当事人可以通过协商解决,或者向技术监督行政主管部门申请调解,也可以向技术监督行政主管部门申诉;当事人不愿协商、调解解决或者协商、调解不成的,可以向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第三十八条 计量纠纷当事人应当如实提供与计量纠纷有关的证据、资料。
在处理计量纠纷期间,任何一方当事人不得改变与计量纠纷有关的计量器具和相关物品的状态。
第三十九条 处理计量纠纷,需要检定计量器具的,可以委托技术监督行政主管部门指定的计量检定机构进行检定。



第八章 法律责任


  第四十条 未取得《制造计量器具许可证》或者《修理计量器具许可证》制造、修理计量器具的,责令停止生产、停止营业,封存制造、修理的计量器具,没收违法所得,可以并处违法所得百分之十到百分之五十的罚款。
  第四十一条 社会公用计量标准器具,企业、事业单位的最高计量标准器具,未经依法考核合格而开展检定的,责令其停止使用,可以并处二百元以上一千元以下罚款。
  第四十二条 属于强制检定范围的工作计量器具,使用者未按照规定申请周期检定或者超过检定周期继续使用的,责令其停止使用,可以并处二百元以上一千元以下罚款;经检定不合格而继续使用的,责令其停止使用,并处三百元以上一千元以下罚款。
  第四十三条 违反本办法第七条、第十四条、第十七条有关规定,未按要求接受申请复查或者接受年审的,责令限期改正;拒不改正的,暂扣或者吊销许可证,可以并处五百元以上三千元以下罚款。
  第四十四条 违反本办法第十二条、第十五条规定,未按照规定的程序、条件、范围、标准等进行计量检定、检测或者伪造检定、检测数据的,责令停止检定、检测,没收检定、检测费,并处检定、检测费一倍以上三倍以下罚款;情节严重的,吊销其资格证书;对有关负责人和直接责任人处以一百元以上一千元以下罚款。
  第四十五条 未取得计量认证证书,擅自以社会公正计量行(站)名义为社会提供计量检测服务的,其检测结果无效,责令其停止计量检测服务活动,没收违法所得,可以并处违法所得一倍以上三倍以下罚款。
  第四十六条 违反本办法第十六条、第二十三条规定,使用不合格计量器具或者实施破坏计量器其准确度等行为的,责令改正,没收计量器具和违法所得,可以并处二百元以上二千元以下罚款;给消费者造成损失的,责令赔偿损失。
  第四十七条 伪造、盗用、篡改、倒卖、出借、转让、骗领制造计量器具许可证、修理计量器具许可证、型式批准证书、样机试验合格证书以及有关质量证明的,没收有关证书、证明和违法所得,可以并处三百元以上三千元以下罚款;对有关负责人和直接责任人处一百元以上一千元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第四十八条 制造、销售第二十条所列计量器具的,责令停止制造或者销售,没收计量器具和违法所得,并处违法所得一倍以上三倍以下罚款;对直接责任人处一百元以上一千元以下罚款。
  第四十九条 预先定量包装商品超出现定计量允差的,没收违法所得,可以并处商品单位短缺量价款和该批商品总数乘积的二倍以下罚款。
销售现场计量商品或者进行其他计量活动,利用计量器具弄虚作假、伪造数据的,责令改正、赔偿损失,没收计量器具和违法所得,可以并处违法所得一倍以上三倍以下罚款。
  第五十条 擅自启封、转移、隐匿、销毁、出售被查封计量器具和相关物品的,没收违法所得,可以并处被查封物品货值一倍以上三倍以下罚款。
  第五十一条 违反本办法第三十四条规定,监制监销计量器具的,责令停止违法行为,没收监制监销费,可以并处监制监销费一倍以上三倍以下罚款。
第五十二条 被检查者无理拒绝检查的,其计量器具视为不合格,禁止出厂、销售或者使用,可以并处二百元以上二千元以下罚款。
以暴力、威胁等方法阻碍计量监督检查人员执行职务的,按照《中华人民共和国治安管理处罚法》进行处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第五十三条 罚没款应当使用省财政部门统一制发的票据,罚没款上缴同级财政。
  第五十四条 监督检查人员和计量检定人员玩忽职守、滥用职权、伪造数据、徇私舞弊、收受贿赂、包庇纵容计量违法行为的,由其主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第五十五条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者直接向人民法院起诉。
当事人逾期不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。


第九章 附 则


  第五十六条 本办法下列用语的含义是:
(一)计量器具是指能用以直接或者间接测出被测对象量值的装置、仪器仪表、量具和用于统一量值的标准物质,包括计量标准器具和工作计量器具。
(二)计量检定是指为评定计量器具的计量性能,确定其是否合格所进行的全部工作。
(三)计量认证是指技术监督行政主管部门对有关技术机构计量检定、测试能力可靠性进行的考核和证明。
(四)计量检定机构是指承担计量检定工作的有关技术机构。
(五)量值传递是指通过对计量器具的检定或者校准,将国家基准所复现的计量单位量值通过各等级计量标准传递到工作计量器具,以保证被测对象量值的准确和一致的活动。
第五十七条 本办法自1997年1月1日起施行。


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关于印发《关于加强农药行业管理和技术保护的若干规定》的通知

化工部


关于印发《关于加强农药行业管理和技术保护的若干规定》的通知
1994年2月16日,化工部

各省、自治区、直辖市化工厅(局、公司),农药企业、事业单位:
近几年来,为了进一步推动对外开放,加快国内市场与国际市场的接轨,我国在加强知识产权保护方面采取了一系列措施,尤其是随着《专利法》的修改和《农业化学物质产品行政保护条例》的实施,对我国农药工业科研开发工作提出了更高的要求。为了适应新的形势,在深入调查、研究的基础上,起草了《关于加强农药行业管理和技术保护的若干规定》,并在去年12月召开的全国农药技术保护工作座谈会上,广泛征求了农药科研、生产单位和管理部门的意见。现正式印发执行。各地在执行中有什么问题,望及时向部政策法规司反映。
《关于加强农药行业管理和技术保护的若干规定》为机密级文件,请注意对外保密,任何单位均不得公开发表或摘登。

关于加强农药行业管理和技术保护的若干规定
农药技术保护是化工行业知识产权保护的一个突出重点。加强农药技术保护工作,对充分调动国内广大农药科技人员发明创造的积极性,提高农药科研开发水平,建立农药自主开发创制机制,促进农药技术市场的形成和扩大农药领域的国际交流与合作,都具有十分重要的意义。为了适应我国加强知识产权保护的需要,加强农药行业管理和技术保护工作,更好地促进农药工业持续、快速、健康地发展,特作出以下规定。
一、关于农药新品种的研制
1、农药科研开发工作要把自主开发创制与借鉴国外先进技术结合起来,在积极开发创制农药新品种的过程中,注意借鉴国外先进技术,灵活运用专利战略。在选题时要做好专利文献检索工作,查明所利用技术的专利状态,包括是否属于专利技术、专利国别、专利期限以及有否申请获得我国专利或行政保护的可能等。
2、要根据有关技术的专利状态,区别不同情况,采取相应的对策。
1)对于已在我国获得专利或行政保护的技术,在有效期内不得侵权,如需使用可与有关独占权人签订技术许可或转让协议;如在研究和实验活动中使用有关技术的,严禁在其专利或行政保护有效期内使用该技术制造、销售产品。
2)对于在国外已获得专利、且有可能获得我国专利或行政保护、但尚未向我国提出申请的技术,应密切跟踪了解其动态,在研制中尽量绕开专利,同时严格做好保密工作。
3)如所使用的技术,其独占权人已向我国申请专利或行政保护的,在有关部门做出不予保护决定之前,一般应暂停使用。
4)对于在国外获得专利、但已不可能获得我国专利或行政保护的技术,在直接加以研制使用时,应当注意宣传口径,防止在商标等其他方面发生侵权。
3、科研工作完成后,有关人员须将研究结果准确、完整、及时地以书面形式向本单位报告。需申请专利的项目,必须及时办理申请专利手续;对不宜申请专利的技术成果,可作为技术秘密予以保护。
4、农药生产、科研单位与国内其他单位和国外公司或个人进行农药技术合作研究开发时,应当签订书面合同,并必须具备保护知识产权条款。
二、关于农药技术的转让
5、农药技术转让方必须保证所转让的生产技术成熟可靠,符合高效、安全、经济的发展方向。农药新品种及其中试成果和农药新制剂成果,须经有关部门组织鉴定通过后,方能转让。
6、农药技术转让方必须是所转让生产技术的合法所有者,其转让行为不得侵害有关第三方的合法权益。
7、受让的生产企业必须按有关规定取得生产该农药产品的生产许可证或准产证和农药登记证,且有明确的产品质量标准及检测手段等,“三废”治理和劳动保护必须符合要求。
8、农药技术转让或许可必须签订合同,依法具体规定合同双方的权利和义务,并严格履行合同。
9、根据单位工作安排或者利用单位物质条件和资料研制开发的职务发明成果,任何个人(包括研制发明者个人)都不得利用职权、工作之便或采用其他不正当手段,未经单位允许以任何形式向外单位转让、扩散。
三、关于农药新品种的生产建设
10、投产农药新品种,必须符合国家有关法律和产业政策。各地新建农药生产企业,或者农药生产企业投产农药新品种、新制剂,都需经所在省、自治区、直辖市化工厅局审查同意,说明技术来源,报化工部批准,并办理农药生产许可证或准产证。
11、农药新品种投产前,必须按《农药登记规定》取得登记证。
四、关于农药技术的保密和广告宣传
12、各农药科研、生产单位应根据本单位的实际情况制订保护知识产权的规章制度,并广泛宣传,严格执行。
13、农药科研、生产单位的所有人员都有保护本单位知识产权的义务。在国内外学术交流活动中,包括讲学、访问、参加会议、参观、咨询、通信等,对本单位未公开的技术信息和资料等,都要按照有关规定严格保密。
14、在离休、退休、停薪留职、辞职或调离的职工离开单位时,有关单位应将其从事农药科技工作所掌握的实验设备、产品和属于保密范畴的技术资料、实验材料等全部收回。
15、农药科研、生产单位要建立参观访问管理制度。要指定路线和范围,有组织地安排到本单位的参观访问。
16、农药产品宣传广告内容应与农药登记证相符,并符合《广告管理条例》的有关规定。农药广告宣传不得做出关于安全性的断言;不得发表使人对产品效力产生错觉的言论;如无明确依据,不得做出任何保证或隐含保证。
17、对于可能获得我国行政保护,但尚未提出申请的国外农药新品种技术,农药科研、生产单位就相似技术已经研制成功的,要加强广告宣传,尽快通过正常的商业渠道上市。
五、关于农药行业管理工作
18、农药主管部门对涉及专利或行政保护技术的农药开发项目,要采取特殊的严格管理措施,建立专门的批准、备案制度。
19、农药科研、生产单位要积极支持、配合化工专利管理和行政保护评审部门的工作,必须按要求如实、全面地汇报有关研究、建设、生产情况,同时反映本单位的意见,供有关部门决策时参考。化工专利管理和行政保护评审部门应建立相应的保密制度,对农药科研、生产单位汇报中涉及的情况严格加以保密。




  房屋租赁合同是当事人双方约定在一定的期限内,一方将房屋交付另一方使用或收益,另一方给付租金,并于期限届满时返还该房屋的合同。房屋租赁合同在我们的日常生活和经济活动中十分常见,法院在审理此类案件的数量上也一直居高不下。我国的房屋租赁制度在经历了数次立法的修改和完善之后,已经日益健全。但在司法实践中,要妥善处理好该类案件,需重点把握好以下几个问题。
一、租赁期限的认定

房屋租赁合同的租赁期限是租赁合同的主要内容之一,是出租人与承租人自主约定,出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的时间限制,同时也是当事人承担违约责任的前提条件。它关系到承租人使用租赁物的时间长短,支付租金、交付租赁物的时间限制等,因此对于租赁合同具有重大意义。

1、租赁期限的约定。关于租赁期限,各国法律往往对最短期限没有规定,但一般均设有最长期限的限制。对于租赁期限的最长时限的设定,在德国、意大利、日本等国的民法典中均明确作出了规定。关于这一点,我国合同法借鉴了这些国家的规定,对租赁的最长存续期间进行了规定。我国《合同法》第二百一十四条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。”

2、续订租赁期限问题。租赁合同到期后,若要将租赁合同的期限延长。可以采取两种方式:一是约定更新,一是法定更新。约定更新是指出租人与承租人于租赁合同届满后另行订立一个合同约定延长租赁期限。我国《合同法》第二百一十四条第二款对租赁期限的约定更新作出了规定:“租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”因此,出租人与承租人约定更新租赁期限,也不得超过法律规定的二十年的最高期限;而法定更新又称默示更新,即租赁期限届满后,当事人的行为表明其租赁关系依旧存续。我国《合同法》第二百三十六条对法定更新作出了明确规定:“租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。”

3、适用租赁期限法定更新时应注意以下几点:一是更新后的租赁关系在租金数额、支付方式、支付期限、租赁物的用途、维修等其他所有权利义务方面与更新前的合同一样保持不变,只是租赁期限上由定期租赁变更为不定期租赁;二是必须是承租人本人继续对租赁物进行使用收益;三是不能存在异议,即无论是出租人在租赁期限届满之前提出异议还是在租赁期限届满之后提出异议,抑或当事人双方在原合同中约定租赁期满后不再续租的,租赁期限的法定更新均不成立;四是法定更新只适用于定期租赁,不适用于不定期租赁。

二、房屋租赁合同无效的情形

1、租赁违法建筑的、违法转租的、转租超过原承租期限的。出租违法建筑包括出租人出租未取得建设工程规划许可证,或者不按照建设工程规划许可证规定建设的房屋以及出租人出租未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑。出租违法建筑的,若在法庭辩论终结之前取得主管部门批准,使得建筑物合法,则可以认定租赁合同有效;违法转租导致合同无效,是指未经出租人同意,承租人将出租房屋转租给第三人的行为,若出租人明知转租但6个月内未提出异议,丧失胜诉权;转租时超过原承租人剩余租期的部分约定无效,但是双方另有约定的除外。

2、除了上述情形,当事人主张合同无效,法院不予支持的情形。当事人以房屋租赁合同未经登记备案为由的以及当事人以侵害优先购买权为由的。前者需知登记备案不是房屋租赁合同的生效要件,因此,当事人据此主张合同无效不能得到支持,但如果双方约定登记备案为生效条件的,可以依其约定,但如果一方已经履行主要义务对方已接受的,合同有效;当事人以侵害其有限购买权主张出租人与他人的买卖合同无效的,法院不予支持;但是,如果出租人与第三人之间存在恶意串通,构成合同法第五十二条规定的情形,仍可认定该买卖合同无效。

三、承租人装饰装修物如何处置问题

承租人往往会出现在征得出租人同意或者未经同意的情况下,对所租房屋进行装饰的情况。根据最高人民法院2009年7月30日公布,同年9月1日施行的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,若出现此类情况,当分合同无效、合同期限届满和合同解除三种情况来区别对待。

1、合同无效时,未形成附合的装饰装修物由承租人自行拆除,恢复出租房原状,出租人同意利用的以及已形成附合的装饰装修物且出租人同意利用的,可折价补偿。若出租人不同意利用,根据合同无效的过错分担现值损失。

2、合同期限届满时,未形成附合的装饰装修物,承租人需自行拆除,形成附合的装饰装修物,出租人不予补偿。

3、合同解除时,未形成附合的装饰装修物,承租人需自行拆除,已形成附合的装饰装修物,有约定的依约定,无约定的依下列情况处置:因出租人违约导致合同解除的,出租人赔偿装饰装修的残值损失;因承租人违约导致合同解除的,出租人不予赔偿;双方违约导致合同解除的根据过错分担责任;不可归责于双刀事由导致合同解除的,双方依据公平原则分担装饰装修的残值损失。

同时,未经出租人同意,承租人对出租房屋擅自进行扩建的,扩建费用由承租人自行负担,出租人可以请求恢复原状或赔偿损失。经过出租人同意,扩建费用依照双方约定分担;如果没有约定,则按照下述方式处理:办理合法建设手续的,扩建费用由出租人承担;未办理合法建设手续的,扩建费用根据双方过错分担。

四、违约金的处理问题

在租赁合同案件中,违约金问题是较为突出的,法院在对此如何认定的问题上也存在一定的争议,但《合同法》第一百一十四条等规定已经确定违约金具有“补偿和惩罚”双重性质,系以赔偿非违约方的损失为主要功能,而非旨在严厉惩罚违约方。2009年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》以及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发(2009)40号)均进一步明确了该项原则。

具体说来,对违约金的认定应分别以下情况予以处理:

1、只有当约定的违约金过分高于造成的损失时,当事人才可以请求人民法院予以适当减少。因此,在当事人恶意违约的情况下,如果没有证据证明合同约定的违约金过分高于造成的损失,当事人请求减少违约金的,法院可以不予支持;

2、当事人一方履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,赔偿额应当相当于因违约给对方造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。确定违约金是否过高问题,应该以违约方给对方造成的损失为标准,且要以当事人提出请求为前提。如果违约方恶意违约,对方向违约方主张支付违约金,违约方主张违约金过高,在对违约金进行调整时要注意体现对恶意违约的惩罚;在违约方违约的情况下,非违约方也有过失的,应以将违约金确定为较实际损失略高为宜;在合同一方想通过高额的违约金从违约方获取暴利的情况下,应把违约金调整到和实际损失相等。

3、违约金与定金同时主张,法院择一进行支持。根据合同法第一百一十六条规定:当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。可见,法律只是赋予了当事人适用违约金或者定金条款的选择权,如果当事人一并主张违约金和定金,则不能获得支持。同时需注意合同双方约定的违约金不得超过实际损失30%的,否则即属于过分高于造成的实际损失,超出部分无效。而根据《担保法》第九十一条和《担保法解释》第第一百二十一条规定定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十,对于超过的部分,人民法院不予支持。

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