财政部、中国人民银行、人力资源社会保障部关于印发《小额担保贷款财政贴息资金管理办法》的通知

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未办理房产权证的房屋能否转移

基本案情
陈某与丁某1996年开始同居。1998年，丁某与某房地产开发公司（以下简称房产公司）签订商品房买卖合同，并交纳了约定的购房款，但未办理产权证。2005年2月，陈某诉讼丁某要求解除同居关系并要求分割财产。同月，陈某与丁某对共同生活期间的财产达成协议，并由法院确认形成调解书。该协议约定丁某所购买的房屋归陈某所有。调解书签收后，丁某向房产公司出具书面声明，认为其所购房屋属于其所有，任何人不能处理变更。2005年7月，陈某要求房产公司履行办理产权证的协助义务。房产公司认为陈某不是合同的当事人，予以拒绝。陈某遂起诉。
本案争议的焦点是陈某能否取得商品房买受人的权利主体资格？
一种意见认为，陈某不能要求房产公司履行义务。商品房买卖合同的当事人是房产公司和丁某，从合同的角度来说，丁某是合同的当事人，陈某非合同的当事人，房产公司有权拒绝其权利要求。虽然我国民法通则和合同法均规定权利人可以将合同的权利转移给第三人，但是必须尽通知义务。本案中，丁某虽然约定将所购买的商品房归陈某所有，但其并没有通知房产公司该转让行为。相反，丁某给房产公司的书面声明明确不同意将房屋给付陈某，不能认定为权利的转移，陈某不能取得商品房买卖合同权利人的资格。同时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。丁某仅与房产公司订立了购房合同、缴纳了房款，但并没有到相关部门领取权属证书，依法不能转移其房产。因此，陈某不能取得该商品房买受人的资格，不能要求房产公司履行义务。
第二种意见认为，房产公司应当协助陈某办理房产权证。从合同的角度来说，根据我国《合同法》第八十条的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知的，该转让对债务人不发生效力。该通知义务是为了确保权利转让的真实性，防止义务人错误地履行义务。只要能够证明权利转让是真实的，义务人就应当履行。本案中，生效的调解书已经明确了丁某将其作为商品房买受人的权利转让给陈某的真实性。虽然丁某在事后向房产公司作出声明，但其不能对抗生效的调解书所载明的内容。房产公司对于丁某权利的抗辩，同样可以抗辩陈某的权利行驶，但不能免除其应当承担的义务。根据我国《合同法》的规定，房产公司应当向陈某履行作为出卖人的协助义务。其次，从物权的角度来说，是否进行房产登记并非是确定对房屋是否拥有合法权利的唯一依据。丁某持有购房合同及缴费票据，应当确定其对购买的商品房具有合法的占有、使用、收益和处分的权利。丁某只是未办理房屋产权的登记而已，这并不影响其作为该房屋的合法所有权人的身份。不可否认的是，如果该房屋被他人非法侵占或毁损，丁某当然地可以以权利人的身份要求侵权人赔偿。如果丁某死亡，该房屋亦将被作为遗产由他的继承人继承。从一个侧面来说，生效的法律文书只是确定了该房屋的权利归属，并不违反法律的规定。这种确权可能是基于当事人之间对该房屋的共有关系，也可以是一种赠与关系，甚至可能就是一种转让关系。根据我国《城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产是禁止转让的。同样根据该法律的规定，所谓房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。商品房的转让与转移是不同的概念。转让应当是一个双方合同行为，需要当事人的意思表示一致。而转移则就是商品房从一个权利主体到另一个权利主体的过程。《城市房地产管理法》并不能够排除因单方行为或者法律规定而取得房地产的合法性。比如因死亡而继承取得的未依法登记领取权属证书的房地产，或者因法院的强制执行而取得的房地产，都是合法取得的房地产，不能否定其取得效力。本案的特殊性在于，丁某与陈某同居生活多年，且房屋是在同居生活期间所购，当然不能排除该房屋是共有的可能性。调解书只是确定了所有权的主体，并未对其取得方式作出说明，不能就此认定为系商品房买卖或者赠与并否定该协议的效力。因此，不管合同权利的转让还是物权的转移，陈某均应当享有该商品房的权利。而相对于开发公司来说，无论是对丁某，还是对陈某，均有履行合同的义务。因此，开发公司应当协助陈某办理房产权证。
笔者同意第二种意见。


作者单位：江苏省如皋市人民法院 秦昌东
联系方式：0513—7283126 aaa1466@sohu.com

最高人民法院 对外贸易部 等


最高人民法院 对外贸易部 财政部 公安部 工商行政管理局关于在反走私斗争中加强联系配合的联合指示


1963年12月17日，最高人民法院、对外贸易部、财政部、公安部、工商行政管理局


各省、直辖市、自治区外贸局、公安厅
（局）、公安总队司令部、财政厅（局）、高级人民法院、工商行政管理局、物价管理委员会：一、略二、略三、关于走私案件的处理
各部门查获的走私案件及有关走私物品，在设有海关的地方，交由海关处理；在没有设海关的地方，交由市、县一级税务局，依据暂行海关法和国务院批准的处理走私案件的十项原则进行处理，（边远地区，一般案件也可由市、县税务局授权所属税务所进行处理）税务局处理有困难的，应当联系海关进行处理。其他部门除受海关委托代为处理的以外，均无权处理。内地市场非法倒卖外货的案件，除有关外货是走私进口的，经海关特许免税、减税进口而无权出售的，外国驻华使领馆及其人员的，用套取外汇购买的，或者是携带、邮寄进口的钟、表、自行车，应作为走私由海关或税务部门依法处理外，其他物品（包括查不清来源的），统由工商行政管理部门按违反市场管理的规定进行处理。对兼有倒卖走私物品的违反市场管理规定的案件，除了走私物品数量较多的，应由海关和工商行政管理部门根据案情分别处理外，一般由工商行政管理部门处理。
凡公安机关侦破的重大走私案件和以走私为掩护的政治性案件，需要将人犯逮捕和起诉的，应经检察机关审查批准逮捕和决定起诉后，将人犯和全部赃证物品移交法院依法判处。法院定案后，应将非构成政治罪行的物品，交由海关或税务部门处理。海关和税务部门查获的重大走私案件，需要逮捕判刑的，仍应按现行规定办理。依法科处罚金或追缴价款的走私案件，受处分人抗延不交，可移送法院，由法院依法判决追缴。
海关和税务部门依法没收的应予变价的走私物品，必须严格按照“海关处理没收物品办法”的规定，交由指定的国营公司收购，国营公司不收购的，可以委托信托商店出售，不得擅自变卖或购买。