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购房契约的新约与旧约/蓑笠翁

作者:法律资料网 时间:2024-05-18 20:57:03  浏览:9042   来源:法律资料网
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“有人从西珥不住的大声问我:‘守望者啊!黑夜还有多久才能过去呢?守望者啊!黑夜还有多久才能过去呢?’ 守望的人回答:‘黎明来到了,可是黑夜却没有过去!你们如想再问,就可以问,就可以从头再来’。”
——《以赛亚书》


购房契约的新约与旧约
作者:蓑笠翁


自2001年,北京市的房屋买卖契约由市房地局统一修订,换成了新的版本:旧契约条款少,新契约内容全。几年过去了,于是就有了自己的一些想法,直到一天,有些现象看在眼里,有了“骨鲠在喉,不吐不快”的感觉。

那么何谓“新”呢?我想,应该指“超越旧的”。诸多报刊著文云:新契约克服了旧契约的种种弊端,代之以完善的条款和内容,对“消费者更大限度的购房权益保护”。历史,总是在两种力量的较量中曲折发展,好比由秦始皇写一部,就得由孟江女写另一部。关于契约的进步作用,梅因在《古代法》一书中写道:“所有进步社会的运动在有一点上是一致的。在运动发展过程中,其特点是家族依附的逐步消灭以及代之而起的个人义务的增长。‘个人’不断地代替了‘家族’,成为民事法律所考虑的单位。……则我们可以说,所有进步社会的运动,到此为止,是一个‘从身份到契约’的运动。”从契约内容上说,新契约是一种进步。但作为力量之一的房地产商们似乎不喜欢这个“新”版本的契约,专业人士们(比如律师/学者)却发现,旧契约中出现的许多问题在新契约中依然存在,政府修订契约的初衷,对房地产商们的制约并没有实现,较为关键的问题并没有解决。中国的变革,一向系政治行为,其它因素的作用,一直有限。很多事件的推动,完全依附于政治,并不时摇摆于政策和“首长讲话”之间,让我们还是用现象来说话。

现象一:房地产商的实力

房地产商们开发项目以“期房”居多,而 “期房”的最大风险之一是房产建设出现“烂尾”,工程不能按时完成或是根本无法完成,不仅房产会贬值,而且还会直接影响消费者的生活,经济上蒙受巨大损失。而在此时,房地产商的实力就成了“期房”实现的最关键的保障因素之一,实力体现在法律法规中的“硬指标”,就是房地产商的企业资质。这是很简单的问题,房地产商企业资质越高,自有资金越充足,抗风险能力也就越强;反之,房地产商依靠“滚动开发”来运营项目,需要用销售收入进行工程建设,这样的期房就存在风险了——房子的销售情况要受市场影响,一旦房子卖的不好,资金跟不上,工程建设就要受影响,房产盖不起来,就更卖不出去,形成恶性循环。
这样,新契约中虽在的首页留出房地产商的企业营业执照号/企业资质证号等内容,但是仍有房地产商与消费者签约时不填写,也许是想玩一把‘空手套白狼’的游戏吧。有的房地产商甚至于公开说:“生活中我从来不赌,但事业上我是一个大赌徒,每一步路都是在赌”,他们也许从来就没有想过,买他们房产的消费者有没有胆略去赌,有没有本钱去赌啊?!时势造英雄,国家需要金牌时,马俊仁就是英雄;想看电影时,张艺谋就是英雄;而人民需要住房时,房地产商们就是英雄。英雄们的特点是为达目的,可以不问手段。英雄们都是伟大的“成功即道德”的马基雅维利主义者。

现象二:房地产项目的证件

房地产项目的证件是消费者将来能否拿到房地产产权证,最终法定权益能否得到基本保证的“生死线”,这就是人们一般简称为“五证”的房地产项目的销售证件。

1.国有土地使用权证
如果房地产商不能取得国有土地使用权证,就不能取得房屋所有权证,而房地产商取得此证的前提就是向国家按时、足额的缴纳土地出让金,许多房地产商不能取得此证往往是由于资金紧张导致,或销售情况不好,甚至于把资金周转于其它的项目。

2.建设工程规划许可证
房屋的位置、房屋建设情况、道路、市政工程、容积率等等,在房地产项目开发建设过程中,必须到城市规划行政主管部门进行规划审批。

3.建设用地规划许可证
工程情况、选址、工程地形图、批准征用土地的计划等。

4.建设工程开工证
建设用地的条件“三通一平”、施工单位、施工图、“四源”供应协议等。

5.销售(预售)许可证
各房地产商在北京市开发建设的商品房,只有取得销售(预售)许可证后,方可销售和预售。

虽说新契约中对这些内容做了一些规定和提示,“买房看五证”也已经成为消费者们的基本要求,但是一些更加“聪明” 房地产商又开始玩新的花样,正是“伪君子生着一张红衣主教的脸,却有一颗磨坊主人的心”:
(1)利用证件的复印件修修改改、大做文章;
(2)证件中建设项目、建设单位、建筑面积前后不一;
(3)超出销售(预售)许可证注明的楼座、楼层进行销售;
(4)超出建设工程开工证的高度、面积建设。
消费者们看好自己心仪已久的房产,交出自己辛辛苦苦攒下的钱交了定金,等到要签约,而要看房地产商们的“五证”时,他们往往会给出几张模模糊糊的复印件,或者干净利落的告诉你:“原件不在这儿,你如果一定要看,就到我们公司总部去看吧!” 龙应台说过:“你有知道的权利,我就失去了隐秘的权利”。信息是增加有序性的因素。在与房地产商们的博弈过程中,消费者由于缺乏足够准确的信息,处于绝对劣势。要知道,人的言行有时是虚假的,其实,那正是另一种真实!许多违规行为并不是因为不了解法律和一般社会规范,而是因为有其它种种利益和借口。赫伯特-西蒙说:“生存的最好的生物是对周围环境最有利的生物。”同理,发展得最好的房地产商是对社会公众最有利的企业,而最充分考虑人的行为习惯和需求的房产,才是最好卖的房产。你可能在某时某地欺骗某些人,但你不可能在所有的时间所有的地方欺骗所有的人。


现象三:房地产项目的房屋面积

我们正面临一个消费的时代,《精品购物指南》代替了《毛主席语录》,“千万不要忘记阶级斗争” 变成了“及时清除体内毒素”。今天,房地产交易的繁荣,反衬出计划经济的失败,但繁荣背后买卖双方的冲突与矛盾却远非想象的那样简单化。房地产交易中因房屋面积引发的纠纷非常多,已经成为了一种现象。
在《北京市商品房销售面积的计算及公用建筑面积分摊》中规定:商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。在新的契约中,虽已要求房地产商将这几项数据明示,同时也强制性规定出商品房销售面积正负3%的误差,但面积风险依然如故:
(1)分摊的公用建筑面积界定模糊,将不应计入分摊的面积计入分摊,消费者无法确认分摊的面积组成是否准确无误;
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最高人民法院关于学习宣传贯彻民事诉讼法的通知

最高人民法院


最高人民法院关于学习宣传贯彻民事诉讼法的通知
1991年5月24日,最高人民法院


各省、自治区、直辖市高级人民法院,解放军军事法院:
《中华人民共和国民事诉讼法》已由第七届全国人民代表大会第四次会议审议通过并于1991年4月9日公布施行。民事诉讼法是国家重要的基本法律之一。它是适应我国改革开放和社会主义现代化建设的需要,并在全面总结民事诉讼法(试行)九年来审判实践经验的基础上修改、制定的。民事诉讼法(试行)修改后,加强了对当事人诉讼权利的保护,强化了法律的权威和尊严,同时也增强了人民法院的职责。正确贯彻执行民事诉讼法,对于保证人民法院正确、及时地审理民事案件、经济纠纷案件和海事案件,提高人民法院的执法水平,切实保障公民、法人和其他组织依法进行民事诉讼活动,维护其合法的民事权利,有着极其重要的意义。为此,特通知如下:
一、各级人民法院要组织全体干警认真学习民事诉讼法。在学习时,应当着重理解民事诉讼法的立法精神,并逐章、逐节、逐条地学好具体条文。各地要根据实际情况,采取灵活多样的形式进行学习,努力提高全体干警对民事诉讼法的理解和适用水平。
二、各级人民法院要积极开展对民事诉讼法的宣传活动。要配合有关部门作好宣传,并结合审判工作,进一步搞好公开审判,以案讲法,使广大人民群众和社会各界了解民事诉讼法,提高公民的法律意识。各级人民法院要把宣传民事诉讼法作为一项重要工作,切实抓好。
三、人民法院在民事诉讼法施行前受理的案件,已按民事诉讼法(试行)进行的程序活动有效;在民事诉讼法施行后受理的案件,一律按照民事诉讼法进行审理,具体事项规定如下:
1、审限。在民事诉讼法施行前,人民法院按民事诉讼法(试行)已受理但未审结的案件,无论是第一审程序,还是第二审程序,审限均从1991年4月9日起计算。在民事诉讼法施行后受理的案件,一律按民事诉讼法规定的审限执行。
2、管辖。民事诉讼法施行前,人民法院已按民事诉讼法(试行)管辖的案件,其管辖一律有效;民事诉讼法施行后应当按照民事诉讼法有关管辖的规定办理。
3、审判监督程序。(1)对民事诉讼法施行前已生效的法律文书,当事人申请再审的期限,一律从1991年4月9日起起算。(2)民事诉讼法施行前,上级人民法院认为原判决、裁定有错误,已发函要求下级人民法院查处的,应当继续查处结案,并报告查处结果;已经立案再审的,应当按照民事诉讼法的规定进行再审,但对解除婚姻关系案件的再审应当终结。(3)对当事人已经提出的申诉,人民法院应当告知其按民事诉讼法规定的申请再审处理。(4)在民事诉讼法施行后,人民检察院对生效的判决、裁定依法向人民法院抗诉的,人民法院应当进行再审。
四、自民事诉讼法施行之日起,人民法院制作的法律文书(包括尚在打印的),不再引用民事诉讼法(试行)的规定。最高人民法院历年来所作的有关民事诉讼方面的司法解释,凡与民事诉讼法相抵触的,一律停止执行。在最高人民法院对代理诉讼的律师查阅案件有关材料的范围和办法作出规定前,暂可按原有规定办理。
五、各级人民法院在执行民事诉讼法过程中,要不断总结经验。对执行民事诉讼法过程中遇到的问题,应当认真研究,并提出意见,及时向我院请示报告,以保证民事诉讼法正确贯彻实施。


辽宁省防沙治沙条例

辽宁省人大常委会


辽宁省防沙治沙条例


2009年5月27日辽宁省第十一届人民代表大会常务委员会第九次会议通过


第一条 为预防土地沙化,治理沙化土地,维护生态安全,促进经济和社会可持续发展,根据《中华人民共和国防沙治沙法》等法律法规,结合本省实际,制定本条例。

第二条 在本省行政区域内从事土地沙化的预防、沙化土地的治理和开发利用活动,适用本条例。

本条例所称沙化土地,包括本省境内已经沙化的土地和具有明显沙化趋势的土地。

沙化土地的具体范围,由省人民政府依据国务院批准的全国防沙治沙规划确定,并向社会公布。

第三条 省及沙化土地所在地区设区的市(以下简称市)、县(含县级市、区,下同)人民政府负责本行政区域内的防沙治沙工作。省及沙化土地所在地区的市、县林业行政主管部门负责组织、协调和指导本行政区域内的防沙治沙工作,其所属的防沙治沙管理机构负责具体工作。

林业、农业、畜牧、水利、国土资源、环境保护等行政主管部门和气象主管机构,按照有关法律法规和本级人民政府确定的职责分工,各负其责,密切配合,共同做好防沙治沙工作。

第四条 省及沙化土地所在地区的县以上人民政府,应当将防沙治沙纳入国民经济和社会发展规划,保障和支持防沙治沙工作的开展。

第五条 省及沙化土地所在地区的县以上人民政府应当在资金投入、政策措施、综合治理等方面加强防沙治沙工作,定期对防沙治沙规划的实施情况进行监督检查,支持、督促相关部门开展防沙治沙工作。

第六条 沙化土地所在地区的县以上人民政府应当每年向同级人民代表大会及其常务委员会报告防沙治沙工作。

第七条 沙化土地所在地区的各级人民政府应当将防沙治沙宣传纳入公益性宣传范围,组织有关部门开展防沙治沙宣传教育,普及防沙治沙知识,动员社会各界关心和支持防沙治沙事业。

第八条 沙化土地所在地区的市、县、乡镇人民政府,应当建立政府行政领导防沙治沙任期目标责任考核奖惩制度,按照防沙治沙规划确定的防沙治沙任务,逐级签订目标责任书,将防沙治沙年度目标和任期目标纳入政绩考核范围。

未完成防沙治沙年度目标任务的,应当向上一级人民政府书面报告,并采取必要的补救措施。上一级人民政府应当责令限期整改完成。

省人民政府防沙治沙目标责任的考核按照国家有关规定执行。

第九条 防沙治沙实行统一规划。防沙治沙规划应当与土地利用总体规划、水资源综合规划、生态建设规划相衔接。

省林业行政主管部门会同发展改革、财政、农业、畜牧、水利、国土资源、环境保护等有关部门,依据全国防沙治沙规划,结合本省实际,编制全省防沙治沙规划,由省人民政府审定后,报国务院或者国务院指定的有关部门批准后实施。

沙化土地所在地区的市、县林业行政主管部门会同有关部门,依据上一级防沙治沙规划,结合本地实际,编制本行政区域防沙治沙规划,经本级人民政府审定后,报上一级人民政府批准后组织实施。

第十条 省及沙化土地所在地区的县以上林业行政主管部门依据批准的防沙治沙规划,编制具体实施方案,将规划任务落实到具体工程项目和年度目标,经本级人民政府同意后,纳入国民经济和社会发展五年规划和年度计划。

第十一条 沙化土地实行分类保护。沙化土地分为封禁保护区、综合治理区、适度利用区。

封禁保护区是指在规划期内不具备治理条件以及因保护生态需要不宜开发利用的连片沙化土地。综合治理区是指生态区位重要,具备一定治理条件,能够通过综合治理逐步恢复改善植被和生态功能,但在规划期内不宜开发利用的沙化土地。适度利用区是指在综合治理过程中可以适度开发利用的沙化土地。

封禁保护区的范围依据全国防沙治沙规划由省防沙治沙规划确定。综合治理区和适度利用区的范围由省防沙治沙规划确定。封禁保护区和综合治理区由沙化土地所在地区的县人民政府公告并设立标志。

第十二条 开展防沙治沙工作应当综合运用经济、行政和法律手段,积极推广承包防治、竞标防治等治理方式,实行工程措施与生物措施防治相结合。

第十三条 在封禁保护区内禁止一切破坏植被的活动。

在封禁保护区内确需进行修建铁路、公路等建设活动的,应当依法报国务院或者国务院指定的部门同意。

第十四条 在综合治理区内禁止放牧、开垦、挖沙,禁止采伐天然林和砍挖灌木、野生药材及其他固沙植物,禁止对人工林进行除依法可以抚育更新性质之外的采伐。

第十五条 在适度利用区内禁止砍挖灌木、野生药材及其他固沙植物。需要通过平茬等技术措施促进更新的,或者按照治理方案适度利用的,应当遵守有关法律法规和技术规程。

第十六条 沙化土地所在地区的县以上人民政府应当建立健全沙化土地林草植被管护制度,确定管护人员,明确管护责任,落实管护经费。

第十七条 草原地区的各级人民政府应当加强草场管理和建设,由畜牧行政主管部门负责指导农牧民改良草、畜品种,开展草原围栏,推行舍饲圈养。严格控制载畜量,实行以草定畜、草畜平衡以及禁牧、休牧、轮牧制度,防止草原退化和沙化。

第十八条 林业行政主管部门应当在重点沙化土地所在地区建立长期性沙化土地监测站点,加强土地沙化情况的监测。

第十九条 沙化土地所在地区的县以上水行政主管部门应当建立健全水资源监测体系,动态监测水量和水质变化,合理调配、科学管理水资源,防止过度开发利用,维护沙化土地区域生态系统平衡。

在沙化土地范围内从事治沙或者开发建设活动需要取水的,应当依法进行建设项目水资源论证。

第二十条 林业、畜牧、国土资源等行政主管部门应当加强沙化土地所在地区林地、草地资源的保护,严格限制征收、征用沙化土地所在地区的林地、草地。

禁止非法改变林地、草地用途。

第二十一条 沙化土地所在地区的县以上人民政府应当制定重大沙尘暴灾害应急预案。各级气象主管机构应当加强沙尘暴的监测、预警、预报和评估,发现重大沙尘暴天气征兆时,应当及时报告当地人民政府。

接到报告的人民政府应当根据重大沙尘暴灾害应急预案,及时公布灾情预报,并组织林业、农业、畜牧、水利、电力、交通、建设等有关部门采取应急措施,减轻风沙危害。

第二十二条 省及沙化土地所在地区的县以上人民政府应当采取有效措施,鼓励发展替代燃料,开发利用沼气、太阳能、风能等能源,推广节能技术,提高能源利用率;在安排对农业和农村节能技术、节能产品推广应用资金投入中,应当将沙化土地所在地区的新能源开发及节能技术、节能产品推广列为重要内容。

第二十三条 在沙化土地范围内从事开发建设活动的,必须依法进行环境影响评价,提交环境影响报告。环境影响报告应当包括有关防沙治沙的内容。环境保护行政主管部门在审批环境影响报告时,应当就报告中有关防沙治沙的内容征求同级林业行政主管部门的意见。开发建设项目中的防沙治沙工程设施建设和生态保护措施的实施,必须与开发建设同步进行。

林业、水利、环境保护等行政主管部门应当加强对开发建设项目的监督检查,对因防治措施不力造成土地沙化的,应当责令建设单位限期进行治理。对治理不合格的,有关部门不得进行竣工验收。

第二十四条 沙化土地所在地区的各级人民政府应当组织实施防沙治沙、退耕还林还草、三北防护林、天然林保护、草原沙化防治、草原植被恢复与建设、小流域综合治理、扶贫开发、农业综合开发、生态移民等重点工程和项目,因地制宜地采取人工造林种草、飞机播种造林种草、封沙育林育草和合理调配生态用水等措施,恢复和增加植被,治理已经沙化的土地。

第二十五条 省人民政府应当根据防沙治沙需要,组织设立防沙治沙重点科研项目和示范、推广项目,并予以优先立项、优先安排经费。

建立健全防沙治沙重点工程建设与科技支撑项目同步设计、同步实施、同步验收制度,提高工程建设质量和科技含量。

第二十六条 鼓励公民、法人和其他组织在自愿的前提下,捐资或者以其他形式开展公益性的治沙活动。

从事公益性治沙的公民、法人和其他组织,应当按照县以上林业或者其他有关行政主管部门的技术要求进行治理,可以自己组织治理,也可以委托他人代为治理。被委托人应当向委托人报告治沙情况。

第二十七条 铁路、公路、河流、水渠两侧以及城镇、村庄、厂矿和水库周围的沙化土地,实行单位治理责任制。县以上林业行政主管部门应当对责任单位治理任务的落实情况进行督促检查,并将检查结果向同级人民政府和上一级林业行政主管部门报告。

第二十八条 在有效治理和严格保护的基础上,鼓励公民、法人和其他组织依法开发沙地资源,种植沙生林果、沙生药材、固沙牧草等沙生经济作物,发展沙地旱作农业、设施农业、养殖业、林业、农林产品加工业和生态旅游,促进沙化土地所在地区生态环境的改善和经济发展。

第二十九条 省及沙化土地所在地区的县以上人民政府应当在本级财政预算中按照防沙治沙规划通过项目预算安排资金,用于本级人民政府确定的防沙治沙工程,并随着财力的增加,加大对防沙治沙的资金投入。

省及沙化土地所在地区的各级财政在落实国债资金和中央预算内基建资金时,应当将防沙治沙作为一项重点,并按有关规定足额安排防沙治沙工程所需配套资金。

鼓励社会资金和外资参与防沙治沙。

有关部门应当做好相关资金的管理监督工作,提高资金使用效益。

第三十条 省及沙化土地所在地区的市人民政府应当安排一定资金,用于防沙治沙的科学研究、技术推广和服务体系建设,对履行公益性防沙治沙职能所需经费给予保障。

第三十一条 省及沙化土地所在地区的县以上人民政府应当加强公益性防沙治沙技术推广服务体系建设。公益性防沙治沙技术推广服务机构应当依法无偿提供防沙治沙技术推广、培训等服务。

省及沙化土地所在地区的县以上人民政府应当建立防沙治沙技术培训制度,加强对防沙治沙管理人员、基层技术骨干和农牧民的技术培训。

第三十二条 依法保护沙化土地治理者的土地使用、承包、租赁、转让和受益等合法权益,任何单位和个人不得侵犯。

对征占治理后的土地或者因保护生态特殊要求将治理后的土地划为自然保护区和沙化土地封禁保护区的,以及将治理后的森林资源纳入生态公益林管理的,必须严格履行审批手续,并按照相关规定给予治理者合理的经济补偿。

第三十三条 有下列情形之一的单位或者个人,由县以上人民政府予以表彰奖励:

(一)治理沙化土地面积500亩以上且效果显著的;

(二)在防沙治沙科研中有重要发明创造,在重大技术革新和推广方面成绩显著的;

(三)长期在基层从事防沙治沙工作且成绩显著的;

(四)长期参加防沙治沙的志愿者或者积极捐助防沙治沙的;

(五)贯彻执行防沙治沙有关法律法规成绩显著的。

对在上述防沙治沙活动中作出突出贡献的单位或者个人,应当给予重奖。

第三十四条 违反本条例规定,没有正当理由,未完成防沙治沙年度目标任务,不向上一级人民政府书面报告,或者报告后不采取必要补救措施的,由上级人民政府对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分。

第三十五条 违反本条例规定,由有关行政主管部门依照《中华人民共和国防沙治沙法》、《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》、《中华人民共和国水土保持法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国环境保护法》等有关法律法规的规定予以处罚。

第三十六条 对本省境内荒漠化土地的治理,由省人民政府参照本条例制定具体办法。

第三十七条 本条例自2009年8月1日起施行。





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